房屋租赁、二手房交易培训.ppt

房屋租赁及二手房交易房屋租赁及二手房交易的相关法律的相关法律第一部分第一部分房屋租赁房屋租赁一、房屋租赁合同的概念与法律特征一、房屋租赁合同的概念与法律特征二、房屋租赁合同的订立二、房屋租赁合同的订立三、房屋租赁合同的成立与生效三、房屋租赁合同的成立与生效四、房屋租赁合同主要条款的法律分析四、房屋租赁合同主要条款的法律分析五、物业返租的相关规定五、物业返租的相关规定一、房屋租赁合同的概念与法律特征一、房屋租赁合同的概念与法律特征11、概念、概念房屋租赁合同房屋租赁合同————出租人在一定期限内将房屋交付给承租人使出租人在一定期限内将房屋交付给承租人使用,承租人按约定向出租人交付一定租金,并用,承租人按约定向出租人交付一定租金,并于合同终止时将房屋返还给出租人的合同。于合同终止时将房屋返还给出租人的合同。一、房屋租赁合同的概念与法律特征一、房屋租赁合同的概念与法律特征22、房屋租赁合同的法律特征、房屋租赁合同的法律特征①①租赁标的物是作为不动产的房屋,是特定物。租赁标的物是作为不动产的房屋,是特定物。②②是转移标的物占有、使用、收益权利的合同。不发生所是转移标的物占有、使用、收益权利的合同。不发生所有权的转移,承租人对标的物不享有处分权。有权的转移,承租人对标的物不享有处分权。③③是诺成性合同,自双方当事人意思表示达成一致时成立,是诺成性合同,自双方当事人意思表示达成一致时成立,其成立无需标的物的交付。其成立无需标的物的交付。④④是双务合同,双方当事人互享权利、互负义务,双方的是双务合同,双方当事人互享权利、互负义务,双方的权利义务具有对应性、对价性。出租人有义务向承租人权利义务具有对应性、对价性。出租人有义务向承租人交付租赁房屋、有权利收取租金;承租人有权获得租赁交付租赁房屋、有权利收取租金;承租人有权获得租赁房屋的占有、使用、收益权利,同时有义务交付租金。房屋的占有、使用、收益权利,同时有义务交付租金。二、房屋租赁合同的订立二、房屋租赁合同的订立11、出租人签约时需提交的文件:、出租人签约时需提交的文件:①①租赁房屋的产权证明文件(房产证、购房合同等)租赁房屋的产权证明文件(房产证、购房合同等)②②产权人、出租人的主体资格证明文件产权人、出租人的主体资格证明文件AA、自然人出租:要提供身份证、护照、回乡证等。、自然人出租:要提供身份证、护照、回乡证等。BB、法人出租:要提供工商营业执照、组织机构代码证、法、法人出租:要提供工商营业执照、组织机构代码证、法定代表人身份证明书、法定代表人身份证等。定代表人身份证明书、法定代表人身份证等。③③共有房屋出租:要提供全体共有人的主体资格证明文件、共有房屋出租:要提供全体共有人的主体资格证明文件、全体共有人同意出租的书面证明。全体共有人同意出租的书面证明。④④转租:要提供产权人同意转租的书面证明。转租:要提供产权人同意转租的书面证明。⑤⑤委托他人代为签约:要提供授权委托书(自然人出租的委托他人代为签约:要提供授权委托书(自然人出租的要办理委托书公证)、代理人身份证。要办理委托书公证)、代理人身份证。二、房屋租赁合同的订立二、房屋租赁合同的订立22、承租人签约时需提交的文件、承租人签约时需提交的文件((11)承租人本人签约)承租人本人签约①①承租人是自然人:要提供身份证、护照、回乡证等身份承租人是自然人:要提供身份证、护照、回乡证等身份证明文件。证明文件。②②承租人是法人:要提供工商营业执照、组织机构代码证、承租人是法人:要提供工商营业执照、组织机构代码证、法定代表人身份证明书、法定代表人身份证。法定代表人身份证明书、法定代表人身份证。((22)承租人委托他人代为签约)承租人委托他人代为签约①①授权委托书(承租人是自然人的,要办理委托书公证)授权委托书(承租人是自然人的,要办理委托书公证)②②代理人的身份证、护照、回乡证等身份证明文件。代理人的身份证、护照、回乡证等身份证明文件。二、房屋租赁合同的订立二、房屋租赁合同的订立33、不得出租的房屋范围、不得出租的房屋范围①①未依法取得房屋所有权证的;未依法取得房屋所有权证的;②②司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地权利的;式限制房地权利的;③③共有房屋未取得共有人同意的;共有房屋未取得共有人同意的;④④权属有争议的;权属有争议的;⑤⑤属于违法建筑的;属于违法建筑的;⑥⑥不符合安全标准的;不符合安全标准的;⑦⑦已抵押,未经抵押权人同意的;已抵押,未经抵押权人同意的;⑧⑧不符合公安、环保、卫生等主管部门有关规定的;不符合公安、环保、卫生等主管部门有关规定的;⑨⑨拆迁范围内的房屋;拆迁范围内的房屋;⑩⑩有关法律、法规规定禁止出租的其他情形。有关法律、法规规定禁止出租的其他情形。三、