邳州市银河湾.doc

邳州市银河湾项目项目:邳州市银河湾个案完成人:梁昊最后市调时间:2010年2月5日一、项目概况●开发团队?投资商:邳州市宏利达房地产开发有限公司?施工方:邳州市建筑工程有限公司?物业管理:邳州宏利达物业管理公司?销售代理:前期代理,后期自销●地理位置:邳州市瑞兴南路与三岔河路交汇处(阳光别墅以东)●项目规模:当地中盘,总占地约17万平(仅少于东方帝景城的45万平、汇龙。(由于南区尚在规划中,故下文仅围绕北区的开发情况展开介绍)●园林景观:项目中心区域有水域景观。●建筑风格:中式古典●概况点评:?本地开发:当地开发经验相对较少、实力相对一般的房地产开发企业(之前仅开发了一个项目,即金御祥苑)。?区位价值:位于城区东南,未来市中心向东、北转移,故本区域价值相对较低。?园林景观:水域景观,虽无法东方帝景城景观相比,但要好于汇龙国际花园等。?建筑风格:中式古典,与市场主流并无太大区别,产品同质化严重。●联系人:李卓融(宏利达·银河湾置业顾问)0516-********/8777 138********二、产品信息1、总体规划●总指标:,总建筑面积约15万平方米,,绿化率为35%,计划分两期开发。●各分期:?一期:、3、4、5号楼7、8、9、10、11、15、16号楼6层,其中:1-2层跃层,其他单层5层,全部单层备注:原规划2、3、4、5号楼为小高层,但销售认购情况不好,故改建多层。    ?二期:规划中,打算推出花园洋房。●配套:?车位:1:;?物业费:·月,基本符合邳州市场均价。?其他配套:?项目内部:规划中,有700平业主运动会所、5000平商业街等;?周边:北临中学、桃花岛公园;?与老城区直线距离800米,但共享老城配套的优势不是很明显。●细节:?之一:在邳州首次引进地温中央空调,但是另收购置安装费200元/平,每户每年的使用费约为2000元。总体来说,提升了项目的档次。?之二:在邳州首次实现每户都带有入户花园,提高居住舒适度及产品品质。2、单体●一期:产品信息如下:类型总套数建面户型份套数比例多层30080-90二室二厅一卫114%91-106三室二厅一卫21371%其中:104-10612843%115-125三室二厅二卫5017%206-209五室三厅二卫248%      ●二期:尚在规划中。3、户型点评●优点:?户型方正、南北通透,主卧带270度观景阳台;?入室花园使户内外自然连接;?卧室的大开间设计强调居住舒适性;?实现了明厨明卫设计。●缺点:?相对而言,客厅进深较小,居住舒适度欠佳;?厨房挡住客厅部分采光面,影响客厅采光效果;?只有一个卫生间,影响起居舒适性。●优点:?户型较为方正、南北通透,主卧带270度观景阳台;?入户花园使户内外自然衔接;?实现明卫设计。●缺点:?客厅进深相对较小,舒适度不佳。?厨房影响客厅通透性;?该户型入户花园影响了明厨的设计;?只有一个卫生间影响起居舒适度。4、产品点评●产品规划:一期用北区占地的1/3开发多层产品试水市场,取得了初步成功。另外,规划之初,2、3、4、5号楼为小高层,但后来认购效果不好,改建多层,●产品类型:一期全部为多层,市场认可度最高的产品,为销售扫除了部分障碍。●产品细节:地温中央空调的引进、每户都有4-5平的入户花园(包含在建筑面积内),提升项目及产品档次。●产品户型:单户面积涵盖88-125平不等的10多种,满足多层次客群的购房需求,同时还有200多平跃层产品提升产品档次。●配套设施:有意识的在社区内建设园林景观,提升产品品质。三、价格特征●整体情况:?一期:开盘2300元/平,单层3、4层最高2800元/平,1、2层最低2500元/平 单层跃层均价(元/平)80-9091-106115-125206-20927003300总价(万元)21-2424-2831-3570     ?二期及以后尚未开盘,故价格未定。●价格的时空分布?差价的空间分布:?多层产品楼层每层价差:每层差价为100元/平米不等。?中心靠近水金关景观的产品比周边产品贵50元/平左右。?2、3、4、5号楼有计划的小高层该建多层,其楼间距等都优于同期多层产品,相对较高的舒适度及建筑质量使其单价也要高出约600元/平。?价格的时间分布:?多层产品开盘初最低价约为2300元/平,最高约为2800元/平。?销售期共10个月,平均每个月涨价50元。销售期内单价变化不是很大。?其他:?折扣和促销:没有●价格点评:?均价2700元/平,较城北区多层低300元左右,表明该项目区域价值相对较低。?靠近中央水景区的产品价格相对较高,说明园林景观对提升项