物业服务企业走向物业资产管理的路径研究报告.doc

.:..【业界观点】物业服务企业走向物业资产管理的路径研究2014-07-10 潘国强 中国物业管理协会(作者系中国物业管理协会行业发展研究中心研究员,上海复瑞物业管理有限公司总经理潘国强)在从物业管理升级到资产管理的过程中,我们明显地体会出:主要对接消费需求的是物业管理,主要对接投资需求的是资产管理。在笔者看来我们不应拘泥于行业对“物业管理与资产管理”话题的N次探讨的N个结论,因为探讨的根本目的,是探求物业服务企业自身提高盈利能力,本质是寻求如何积极升级到盈利空间更大的物业资产管理。目前,在对居住类房地产“限购”的紧缩政策下,同时在“扩大内需”的宏观经济背景下,无疑,商业地产正在迎来更大的规模性发展机遇。笔者认为,已经积累了多年基础物业管理的经验,并具备一定的人力资源优势的领先物业服务企业势必要积极介入商业地产领域,升级为物业资产管理企业。商业地产的发展空间巨大,且与物业资产管理天然贴合广义的商业地产,指通过一定的商业行为,产生消费性利润或价值增值的物业形态,广义的商业地产概念还包括了工业与物流地产。在我国的实践中,则多指大型购物商场,即ShoppingMall,目前的地产热点则是商业综合体。由于在商业地产的产业价值链上,最终的“买单者”一定是终端消费者。所以,商业地产的成功与否的关键就掌握在终端消费者的手中,往往我们可以以客流量这一指标来评价项目的成功与否。由于对商业地产客流量的维护是个持续的长期工作,与终端消费者直接接触的经营管理者,对服务价值创造的判断就十分关键,而其中,针对消费者和商户的终端日常物业管理是基础,更由于其经营管理服务还需要着眼于大业主的长期利益,实现商业地产的资本价值提升,所以引入“资产管理”也是顺利成章的。可见,由于商业地产的保值增值,一定是需要长期的经营管理,与物业管理以及物业资产管理是天然贴合的。物业资产管理的商业地产属性与居住类地产职能存在巨大差异我国引入“物业管理”这一概念并不长,且主要针对的就是居住类地产形态。由于居住类地产较之商业地产与工业地产的物业类型要简单的多,往往从事物业管理的企业也多发家于居住地产,常常也只是制定“路径依赖”的战略,自然体会到了“增长的极限”,长期陷入业主多元化利益难以平衡的结构性矛盾,在利用社区资源方面又难以与其它专业行业如广告类商家竞争,难以实现企业的增长。企业的有限实践也限制了政府政策的决策视野,如物业管理行业的基本法规《物业管理条例》其覆盖的对象也主要是居住物业,对非居住物业的覆盖不多。从我们对目前政策走向的洞悉来看,单一居住地产占房地产绝大多数比例的不协调现象已经得到了高层的重视。各界人士所探讨的房地产业就是“居住类地产业”,物业服务企业所服务的对象相应也就是“居住类物业”的现象将会在最近几年发生一个根本性的转变。要较彻底地理解针对居住物业和商业物业的房地产经营管理职能存在巨大差异,笔者认为有必要从“物业管理”这个词语的引入说起。“物业管理”译自“PropertyManagement”(PM)这个词,在发达国家和地区,PM其实包括了对不同物业类型的管理,比如在国际业界有极高美誉度和认知度的CPM(注册物业资产管理师),很大程度上都是针对商业地产。而在我国,已经形成了“一提到物业管理,就认