商业返租销售方案.docx

荣新•江南半岛14号商业返租销售方案呈:荣新集团领导由:大诚商业管理有限公司苍溪项目部事件:关于荣新•江南半岛14号商业返租销售方案的报告时间:,为了高效完成此任务,我司集合项目现状及市场发展现状,进行如下建议:一、 14号商业物业现状:1、14号商业物业基础数据:序号-2F层-1F层1层2层总计面积220622062090220587072、物业现状分析14号商业全部租赁给予华举家俱城,由华举家俱城整体打造与包装租赁政策如下:租赁面积楼层租金递增率租赁期限免租期业态定位租金总额8707-2F-2F15元/m2/月前3年不变,第4年2013年7月1日一签订合同起10个月装饰建材、12149885元年均递增5%2021年6月30日家居卖场2)商家经营规划;楼层经营业态备注-2F建材装饰已基本开始营业-1F建材招商部分商家已开始装修1F掌上明珠家具开始营业2F掌上明珠家具开始营业3)商家入驻物业实际施工图掌上明珠家居入驻项目对于物业改造,主要是将整层商业划分为 100-300平方米之间的单铺;1层平面布局⅛1⅛100T⅛L⅛31-4£IB岳兰9⅞方 忧瑞住IWT⅞j「虚■⅜¾⅛S1WT方 童耶割IUlF方-^i—?.西IS≡3B';匚王:门⅛ErΓ√∩n⅛⅛JJ-tτ≡∏"∙3≡≡2层平面布局DmgrXrL•OInriD01Q$Ir-IfUNΓvW1”j≡■■——-SH工L-井⅛Li-⅛→∙⅛二、 销售模式建议:从本项目商业销售至今因项目单层面积过大、划分小面积商铺无法办理产权、物业存在 -1F和-2F商业等原因,一直无法销售。若选择持有,势必导致公司资金大量积压,与公司快速回现的意愿相违背,因此建议采用“返租销售”模式,一定程度上降低客户对本区域的心理抗性,通过返租形式让本项目顺利度过培育期,让客户感受到本区域的升值和发展。根据物业现状,项目“返租销售”有以下两个方向可考虑:1、 虚拟产权铺位,真实回报返租优势:将商铺划分为10平方米左右的投资型产品,投资客压力小,易于销售;无需承担物业整改费用:实际无需分割,虚拟产权铺位;加快项目销售节奏;劣势:投资客担心返租期到后若商家退场,后期无法统一管理租赁;自己无法经营,只能够通过租赁,收取利益;2、 真实产权铺位,真实回报返租优势;投资客即可统一租赁收取利益,也可自己经营;劣势:根据物业特点,若划分为小商铺,面积过大,投资客压力过大;对于投资客资金实力要求过高,难以消受;三、苍溪县投资群体投资特点分析:5-15万:我们根据县城投资群体投资金额将投资客分为三类考虑。30万以下的投资群体,此类投资客为县城的大众投资,投资人群最多, 30万以内的投资客群体又主要集中在1) 主要以企事业单位职工,年龄在30岁以上,40岁居多的投资客;2) 个体从业者;3) 外出务工者;100万以内的投资群体:1) 主要以企事业单位职工,有一定职务,年龄在30岁以上,40岁居多的投资客;2) 个体从业者;300万左右的投资群体:1)此类投资客为子女考虑较多,一般在成都购置物业;2)企事业单位高管并且家属个体经营的群体4. 1000万左右的投资群体:1)此类投资客大部分拥有自己的产业,在当地具有较强的经济能力;各投资额投资人群分配比列如下:30万以下的投资群体:50%左右30万以上,100万以内投资群体:30%左右;