合肥鸿基国际广场前期市场分析报告.docx

合肥鸿基国际广场前期市场分析报告一、市场背景随着合肥市的不断发展,合肥市自身定位为“大都市”“科教城”。在未来规划发展战略上,2005 年人口控制在 210 万,用地规模 200 平方公里,到 2010 年,人口规模达到 300 万,城市建成区达到 280 平方公里,人均 GDP 达到 2300 美元,城市发展方向主要向西南方向发展,适当向东发展,控制向北发展,发展目标是坚持可持续发展的战略,依托科研和教育的优势,大力发展高新技术产业和第三产业,合肥将成为经济繁荣、科教发达、布局合理、设施完善、环境优美的城市,是适合居住和工作的地方。目前,中央政府对中部地区政策优惠,提出“中部崛起”口号,安徽省紧邻山东、江苏、浙江等发达省份,通过发达省份的经济辐射以及产业转移,安徽经济发展必定会又迎来新契机。合肥市通过国家政策优惠以及沿海城市经济的辐射,必定会有更多企业来合肥投资。省政府、市政府加大对合肥投资环境进一步优化,提供优惠的政策,并进行拆违、扩路、绿化的措施,以达到改善交通环境,提升合肥新形象的目的。这些为合肥招商引资提供有力的保障。不久之后将有更多的企业进驻合肥,本土的投资者也将加大对合肥的投资。这将进一步增大合肥市对写字楼的需求。(这就要求写字楼在外观、内部装饰、物业管理、交通、第三产业等周边配套方面提供更高品质的硬件及服务)。目前合肥市写字楼数目不多,许多公司不得不租用民宅办公。随着合肥经济发展,公司数目的不短增长,写字楼将不断的出现,可以满足公司对办公硬件的要求。随着写字楼供求关系的变化,必将淘汰相当一部分将民宅做为办公使用的陈旧物业格局。对专业的品质的写字楼需求将会显现的更为迫切。二、项目概况本案位于合肥市金寨路,科大西门对面。面对科技广场,与颐高数码广场相邻。本盘定位于中高档写字楼。1—5 层拟作为商铺,6—28 层拟作为纯写字楼使用。有地下停车位和地上车位。楼前设计为休闲广场。:本案濒临的金寨路是合肥重要的贯穿南北方向交通大动脉,南边有南七里站,北接省博物馆,并与安徽第一路长江西路相连接。整个金寨路科大段唯一的地下过街通道设立与此,城建规划中科技大学公交站将迁至本案所处的位置,,另由于交通管制,较长的车辆隔离带使由南向北的车辆不能直达本盘,如不能做好规划协调, :此地段是合肥市科技(特别是 IT 产业)公司密度最大的商务区及 IT 专业卖场。IT 产业比较成熟,有国内最大的 IT 产业一条街。现有 IT 相关行业主要集中在高科技广场、步瑞祺大厦、黄金广场和百脑汇四个专业市场。其中以高科技广场规模最大,建筑为办公和商铺上下联体两层结构,百脑汇电子时代广场处于曙光商厦商业圈,1-5 层 IT 专业市场具有一定的商业价值。销售火暴,人气极旺。专业 IT 卖场的带动作用很有成效,周边有超市,商场,药店等,配套设施比较齐全。步瑞祺大厦做为老的 IT 市场,硬件已经非常落后,正在被市场所淘汰。黄金广场物业定位是公寓,相关配套和环境都不能与正规写字楼相比,低廉的租金政策注定成为办公租赁的过度期产物。以上分析可以看出本区域内使用不同物业进行办公的公司客户,都存在被动选择性和租赁不稳定性。一旦有一个硬件更好,价格适中的物业,选择更好的结果是必然的。:随着合肥发展重心的南迁,对本区域内经济的发展起到了极大的推动作用。本区域将是老城区与新城区连接的纽带。而第三产业在本区域内尚未发展起来,由于南区早年在市区中的次发展地位,区域内的餐饮、购物、商务、休闲、银行、保险等第三产业稀缺,而区域人口众多,商业发展和对第三产业的需求矛盾越来越激化。政府规划向南发展的第一步就是繁荣老南区,开发金寨路及周边区域成为实效性、建设性的工作。对南七商业大厦、曙光商厦的改造充分说明了这点。本案所在高科技广场地段,专业市场已经密集,这种特殊性使得南七与曙光商厦间形成商业蒸空,此区间的科大学子、教职工、家属、密集的公司职工、附近生活区内的居民在生活消费中很不方便。引入规模商业、餐饮、娱乐等消费场所,正是开发商、商家、消费者三赢的必然结果。三、竞争对手①竞争对手调查前面我们对项目的概况及市场背景做了阐述,同时我们做了大量的市场调查和信息搜集、,同类市场的优劣势分析,,正确引导项目的销售定位和市场推广定位.②,取得成功的主要优势是价格(租赁)和吸纳了步瑞祺的原有客户群。处于创业阶段的小个体经营户,更在意他的价格,控制自己的硬件成本投入。步瑞祺是本区域最早做为办公用的商用楼,随着经济发展,商户不断增多,步瑞祺的环境和场地已不能再