世华苹果城策划.doc

一个城市两重世界-----世华·苹果城项目营销策划方案首记西安,城南,一个让西安乃至世人向往的风水宝地,人文荟萃,是创造现代奇迹的主场,是实现居住梦想栖息地,至此,需要将一种产品(或生活)转化成一种标准,全方位去整合潜在价值,在全新的时代,成就本项目的市场制高点,并带动一个城市的欣欣向荣!这是一份沟通项目大策略的方案,也是一份激动人心的方案。首先需要明确和达成共识的是,本方案的核心思想是从战略高度架构项目的整体开发营销思路,目的是让贵方全新认识项目,成功开发项目。我们汇报的纲要:共分两大报告方案:一是苹果城整体项目及住宅营销策划方案,二是苹果城商业营销策划方案。其中第一个方案的推理逻辑是:整体思路整体分析整体战略整体定位住宅营销策略整体思路篇开发思路------从优秀到卓越卓越是一种目标,更是一种气质,它代表一种杰出表现、一种极限挑战。从优秀到卓越是表示一种成长过程,是追求最高境界的过程,更是理想的追求过程。其本质是为未来而改善而提高,是一种质的飞跃。对于本案,对于世华企业,追求卓越有三重含义:区域需要卓越项目。本区域只有优秀项目没有卓越项目,需要如太白路版块出现的兰乔圣菲有气质有档次的项目。青年精英需要向卓越靠拢,卓越的事业、卓越的居所。开发商需要再上台阶,进入卓越的市场地位。世华需要树立做卓越的开发企业的长期发展目标。陕西世华置业有限公司成立于一九九八年八月,经过八年的努力现已经发展成为陕西世华实业(集团)有限公司,从早期注重住宅及综合楼的开发,至今已经成功转型为以商业地产开发为主,其经营面积逾十五万平方米,在西安商业物业地产开发区域里,地位显著。当前成功代表作是商业地产项目——曲江慈恩镇。当前开发商还有艺术城项目正待开发。世华作为近年来新兴房地产开发企业,开发项目渐多,知名度渐高,开发实力渐强,成为优秀的开发企业指日可待。但作为一个有追求的企业,成为优秀企业远远不够,成为卓越企业才是终极追求。卓越企业的标准是:引领行业发展导向、产品不仅满足市场需求,更要挖掘并引导市场需求。城市需要卓越的房地产企业和项目。由于本地块地理位置的特殊性,及项目本身的超前规划,必然会受到社会各界的广泛关注;政府也必将本项目作为形象工程,开发商肩负着将本项目建成城南标志性建筑物的历史使命。基于此,从优秀到卓越是在地段的特殊地位的基础上,是开发商、项目本身和客户共同追求的对接,它代表着一个城市和一个阶层的梦想。策划思路:策划要解决项目战略问题,解决项目定位问题,解决项目营销问题。项目必须有爆发力——引爆市场项目必须有传播力——引爆关注项目必须有关注力——引爆兴趣项目必须有价值力——引爆置业项目必须有品牌力——引爆竞争三、我们策划的切入方向:(一)项目总体特征:优越性、文化性、商业性、复合性、功能性。(二)开发定位□三高要求1、高总价,需要达到项目价值最大化。2、高速度,需要快速销售,尽快回笼资金。3、高品牌,需要通过这个项目迅速拉高世华置业的综合物业开发的品牌,为以后项目的开发奠定坚实的基础,达到品牌延续价值。□一大重点抓好营销策划工作,地段是天赋,策划是人为,通过人为的力量能够创造奇迹,好的营销策划能够有效防范风险,扬长避短。□项目规划三大特征1、造价不高,水平高2、面积不大,功能全3、占地不多,格局美整体分析一、项目认识(一)项目位置与外部环境1、项目位置东邻含光路南端;南侧是韦零路、车管所;西侧为东仪路、四十六中学;北侧是大明宫建材家居城;地处城南核心位置,紧临电子城,地势平整规正,地上当前还有附着物,需要拆迁。它夹在长安路与电子正街中间,连接了长安路版块、曲江版块、高新版块,是就业密集型居住版块。它是明德门版块、丈八路版块和电子城版块的连接中心与核心腹地,也是含光路的延伸版块。它被电视塔商圈、明德门商圈、小寨商圈、电子城商圈、高新商圈所环绕。它是城南版图中的风水宝地。2、外部环境□周边居住区本区域是西安高知阶层聚集区,中高档楼盘整体集中,是西安唯一的高知阶层居住板块。众多楼盘小区坐落左右,如明德门小区、伟丰花园、南方星座、名城雅居、怡园洋房、小悉尼·自由岛、假日新城、榕青·无界、世家星城、名仕花园、青松公寓、紫薇城市花园、我爱我家、唐园小区、幸福时光、万国花园、城南九月、凯悦华庭等近二十个知名楼盘小区,其中绝大部分已经交房入住,成了成熟社区。高校:石油学院、陕师大、外院、政法学院、邮电学院、交大医学院和交大财经学院等。中小学:交大附小、交大附中、明德中学、四十六中、东仪小学、明德门小学。幼儿园:明德春雨,童得梦,嘉翔,爱华商场:人人乐、家世界、军城超市、大明宫建材市场、西部电子商城、朱雀路批发市场、麦德龙。餐饮:宫府宴餐馆、川渝人家餐饮、肯德基等。银行:交通银行、中国银行、招商银行、中国建设银行等。交通:106、401、101、300、60