【企管】中惠团泊湾项目高层部分定位报告.ppt

,其定位具有一定的挑战性。站在团泊新城是未来的卫星城的角度,高层可作刚性需求定位;站在团泊湖片区未来3、5年内仍为度假第二居住区的角度,高层宜做度假产品定位;站在团泊片区2年内具有极佳极快速的发展预期,高层可做小面积投资物业定位。无论怎样,本项目高层的定位应匹配区域发展特性,以及我司进度要求为出发。【前言】?团泊湾项目的别墅,是以度假型第二居所物业为定位的。即不苛求周边配套的完善以及片区投资价值的迅速提升为物业带来的价值,更多地依靠自身产品的打造来实现预期定位。目目录录第一部分:环外高层项目综合分析11第二部分:宏观环境与区域环境分析22第三部分:项目定位33附件:天津环外高层、商业产品市场考察报告书44环外高层项目综合分析PART 1外环线市内六区?外环周边高层项目分布情况本项目中北镇板块万科盈润园均价10000 面积75-120㎡大地十二城均价9100 面积87-127㎡富力湾均价10500 面积90-147㎡金厦水语花城均价9700 面积86-123㎡华亭国际均价10000 面积56-88㎡霞飞路36里弄均价12000 面积70-93㎡中北镇板块万科盈润园均价10000 面积75-120㎡大地十二城均价9100 面积87-127㎡富力湾均价10500 面积90-147㎡金厦水语花城均价9700 面积86-123㎡华亭国际均价10000 面积56-88㎡霞飞路36里弄均价12000 面积70-93㎡后梅江板块理想城均价11500面积73-123㎡洛卡小镇均价13500 面积60-80㎡远洋万和城均价16500面积90-200㎡后梅江板块理想城均价11500面积73-123㎡洛卡小镇均价13500 面积60-80㎡远洋万和城均价16500面积90-200㎡双港微山路板块富力桃园均价8700 面积80-90㎡金地叁拾峯均价10500 面积91-159㎡人才公寓均价9300 面积75-137㎡双港微山路板块富力桃园均价8700 面积80-90㎡金地叁拾峯均价10500 面积91-159㎡人才公寓均价9300 面积75-137㎡咸水沽板块津沽首府均价7800 面积90-120㎡永泰枕流均价7600 面积90-179㎡天地源津九轩均价7700 面积80-123㎡沽上江南均价9000 面积83-125㎡咸水沽板块津沽首府均价7800 面积90-120㎡永泰枕流均价7600 面积90-179㎡天地源津九轩均价7700 面积80-123㎡沽上江南均价9000 面积83-125㎡天嘉湖板块星耀五洲均价9000 面积67-144㎡天嘉湖板块星耀五洲均价9000 面积67-144㎡东丽湖板块朗钜三期均价7500 面积63-134㎡万科城五期均价9000 面积75-120㎡恒大绿洲均价9500 面积120-220㎡远洋新干线均价12000 面积90-126㎡东丽湖板块朗钜三期均价7500 面积63-134㎡万科城五期均价9000 面积75-120㎡恒大绿洲均价9500 面积120-220㎡远洋新干线均价12000 面积90-126㎡双街板块柴楼新庄园均价7800 面积67-150㎡UP青年公社均价5800 面积64-100㎡双街板块柴楼新庄园均价7800 面积67-150㎡UP青年公社均价5800 面积64-100㎡9000-120009000-120007000-90007000-90005800-78005800-78007500-120007500-12000?远郊区县高层项目分布情况天津远郊区县项目多集中在东丽湖、潮白河、天嘉湖等具备旅游资源的区域内,产品功能、户型面积等方面与外环周边项目有着明显的不同,主要体现在:产品功能:度假、休闲的第二居所;户型面积:多为120-150平三室户型;平面布局:2梯三户或2梯四户;客户来源:多为附件区域板块,宝坻、蓟县项目客户为北京居多;产品附加值:精装修(千元左右);客户职业:多以公务员、教师、白领、自有职业者等中等收入者为主,整体置业能力一般;平均价格:7000元左右;潮白河板块锦绣香江;均价7500;附带精装修1000元标准;面积90-180㎡潮白河板块锦绣香江;均价7500;附带精装修1000元标准;面积90-180㎡天嘉湖板块星耀五洲;均价精装9000,面积67-144㎡碧桂园,均价6500;面积99-120 ㎡天嘉湖板块星耀五洲;均价精装9000,面积67-144㎡碧桂园,均价6500;面积99-120 ㎡东丽湖板块恒大绿洲;均价9500;精装标准1600;面积1