【精品策划】南京同仁地块项目开发战略报告.ppt

泛地和联地产机构
二○○六年三月三十日
同仁地块项目开发战略报告
市场环境如何?
项目如何认识?
价值怎么挖掘?
造什么样的房子?
卖给谁?怎么卖?
我们要解决的核心问题是什么?
报告思路
分析市场
找空缺
认识地块
挖潜力
战略定位
项
目
定
位
营销策略
第一部分:市场环境分析
市场竞争是惨烈的!
市场竞争是低级的!
市场空间是巨大的!
市场是可以引导的!
江宁楼市分析
江宁地产沿革
□ 1990年江宁启动房产市场,其主要功能和服务对象以“集团购买”、“单位分房”为主。
□江宁房地产市场在2002年—2003年进入快速发展期,江宁房产市场一直处于供不应求状态。
□ 2005年,在市场的宏观调整下,市场呈现结构性分层,经济型户型持续稳定销售,大户性则继续保持滞销的局面,江宁总体格局开始转暖。
□江宁撤县建区后,经济快速增长,房产业行业在全县经济中所占的比重也与日俱增,但由于江宁自身的特点和开发模式,使得江宁项目在人们心目中仅是“自然环境”与“低廉价格”的代名词。
□ 2001年下半年开始,南京政府出台一些理好政策,使得江宁房地产进入了一个快速发展期。
□ 2004年政府资金政策偏向于奥体板块以及江北区域,极大约束了江宁的发展。
江宁楼市地位
05年南京各板块土地供应量
05年江宁板块江宁以36幅土地供应量与成交量大大领先于其他板块,尤其是科技园地区供应量较大,预计06年将有大量楼盘纷纷上市。
江宁楼市地位
05年南京各板块供销格局
05年江宁楼市无论从供应量与销售量来看表现活跃,仅此于江北板块,,呈现良好理性的市场态势。
江宁区域规划
江宁的一轴六片
根据南京市东山新市区总体规划(2003-2010),江宁将规划成为“一轴六片”,具体说“一轴”就是以秦淮新河和秦淮河为城市功能景观发展主轴,“六片”指以秦淮河、秦淮新河、牛首山河为自然边界,结合城市主干路网布局,划分为岔路、百家湖、九龙湖、机场、老城、科学园等六个片区。
江宁楼市片区特征
江宁片区楼市特征
岔路口片区
市场形象: 市区普通中低收入居民疏散居住区,第一居所特征明显
产品特征: 济实用型大众化物业,中小户型为市场主流。
价格特征: 目前均价已达3500元/㎡。
客户来源:东山为主,市区也有部分。
资源分析: 自然资源缺乏,公共交通便捷,是板块最大的竞争力
发展趋势: 后续土地储备不多,供应量逐渐减少,逐渐与市区融合