【精品策划】武汉凯乐花园营销推广策略整合.doc

【凯乐花园】
销售策略整合


汉嘉投资顾问有限公司

第一部分:销售环境动态分析
区域市场环境分析
今年6月新政出台,武汉市房地产市场陷入低弥,买方市场持币观望;卖方市场压缩放量,谨慎入市,整个市场疲软萧条。自进入“金九银十”以来,新政阴影逐渐散去,市场活跃起来,12月每日成交量可达300多套,成交量平稳上升,市场消费潜力大,走势看好。
竞争环境分析
据统计,本项目周边楼盘有城市公园、中南国际公寓、领秀中南、CEO公馆。
中南国际公寓、领秀中南、CEO公馆与本案定位上有着较大的差距,因此与本案竞争性不强,在这我们不做考虑。
城市公园在其盘量、定位上虽都与本项目有着较多相似之处,但仔细分析,我们可以看出,在地理位置,交通便利上,及建筑品质上,城市公园与本案都着较大的差距。并且在销售时间上,与本案有者一定的时间差,因此竞争亦不明显。
位于洪山广场的在建项目――星海虹城,同样值得我们关注,该项目属于纯住宅项目,大户型、大面积,将于明年3-4月开盘,其价格约为4200元/㎡。此项目在开盘时间上与本案接近,其大户型、大面积将会冲击本案的景观豪宅,在销售控制过程中,我们应将尽量规避其影响。
第二部分:推广策略
推广主题定位
本案宣传主题为:20万方·低密度·全程教育社区
卖点一:凯乐上市公司打造精品楼盘
卖点二:风水宝地,黄金教育
卖点三:市中心一环线内20万方的生态绿城
卖点四:小区规划完善,独具风格
推广整合
媒介整合方式
报纸:报纸广告是房地产信息发布的重要媒体,我们选择发行量较大的《武汉晚报》、《楚天都市报》、《楚天金报》刊登一系列的硬广。
户外:围墙、路旗、车站灯箱等
杂志:《万事通》、《购房指南》
夹报:持续销售期可选择夹报
网络:搜房、亿房
车身(选择)

广告阶段划分建议
房地产广告阶段的划分必须结合销售节奏来做。
在项目导入市场的升温期中,广告投放的频率较慢,主要在于预知消费群。
接下来是广告的强销期,这个阶段的样板间完成,项目的宣传工作进入高潮,广告投放频率急速增加,引起目标客户群的购买欲望。
最后是保温期,这是项目的持续宣传期,广告的频率逐渐降低,展示项目销售进度,对剩余单位进行促销,为二期开盘蓄水。
时间
阶段
主要内容
05年12月-06年4月
导入升温期
围墙、户外、报纸软文、杂志、网络
06年4月-6月
强效期
广告牌、硬广、网络、DM
06年6月以后
保温期
广告牌、软文、夹报
公关活动
捐赠辛亥革命博物馆凯乐展览中心
凯乐花园宝宝建,我们与孩子共成长
世纪中商门前举办活动。关爱下一代,未来更精彩。开办宝宝用积木搭建凯乐花园比赛。设;最佳创意奖,最杰出建筑师奖。小小天才奖、最具专业气质奖、最具专业精神奖、最具挑战精神奖,最受欢迎建筑奖、最具成本概念奖…
产品解析会
开盘仪式(摇号选房)
促销方式
认购期:购卡5000抵10000
开盘期:,
持续期:旧业主介绍新业主成功购买,可享受现金2000元或一年物业管理费的优惠,。
第三部分:凯乐花园项目分析
,总建面约为20万方,由9栋17-30层高楼组成。分两期开发,一期开发总面积为:㎡,总户数958户,分别为1、2、3、5、6栋住宅。
户型配比如下表:
栋号
总户数
房型/面积
户数
比例(%)
1、3栋
204/栋
3*2*2(A、C)
㎡
208

3*2*1(B)
㎡
200

2栋
202
4*2*2(H)
160㎡
90

2*2*1(J)
㎡
108

1*1(L)
㎡
4

5、6栋
174/栋
3*2*2(D)
136㎡
104

3*2*2(E)
㎡
68

2*2*1(F)
㎡
104

2*2*1(G3)
㎡
36

1*1(G4)
㎡
36

一期共5栋住宅,958户,我们建议分三次推出:
5月28日首推3、6栋住宅,共378户
3、6栋住宅户型丰富,共7总户型,产品线丰富,市场面广,易于销售的展开。3栋住宅位于武珞路五巷与中南一路交汇路口,地理位置略次于同户型的1号住宅;6栋住宅较同户型的5栋住宅靠近铁路,相对噪音略大于5栋住宅。因此,一期首推3、6栋住宅,低价启动销售。
7月8日推出景观豪宅2号楼,共202户
位于洪山广场的“