【精品策划】武汉市巅峰国际营销推广策略.doc

巅峰国际营销推广策略
Abstract
一、市场竞争环境
二、客户特征素描
三、项目发展条件
四、产品策略
五、营销推广计划
六、营销推广攻略
七、视觉冲击
Abstract
华清园、永清城、融科天城及万科金色家园在中心城区房地产市场上集中放量,迅速提升了中心城区房地产开发价值,改变了中心城区以往一房难求的局面。
巅峰国际营销策略将在此大背景下确定项目的基调,在竞争市场、客户特征、项目发展条件的综合评定基础上,提出产品策略、发动营销推广计划,向市场要利润。
一、市场竞争环境
中心三大片区
本项目
永清片区
友谊路片区
西北湖片区
从上图看出,本项目位于三大片区辐射范围之外,且临江暂无新盘、大盘开发,本项目有巨大机会。
京汉大道规划
政府对京汉大道有重点规划,任务是对轻轨一号线一期自黄埔路到桥口路两侧相对完整地块的范围进行规划安排
本项目位于三阳路,介于大智路历史文化休闲区和永清教育文化区之间,前景良好。
市场概况
潜在项目
地块编号
地块位置
出让面积
(平方米)
土地用途及
使用年限
容积率
成交价
(万元)
竞买人
P(2006)057
武汉市江岸区公安片

住宅70年
商服40年

26050
武汉王家墩城建开发有限公司
P(2004)017  
江岸区解放大道738号 
 
居住70年
商业40年 

7020
新长江
项目规模对比分析
楼盘名称
建筑面积(㎡)
总套数(套)
华清园
136162
1195
永清城
200000
1569
兰陵大公馆
49329
743
融科天城
450000
一期1400户
金色家园一期

中心区地块的稀缺性,地块均需拆迁再开发,直接限制了各项目的单体规模,但是目前随着万科、融科智地的入驻,拆迁规模和建设规模都较大。
价格现状
楼盘名称
均价
景观差价
华清园
6800
2000——2500,观长江
永清城
6700
兰陵大公馆二期
预计7500以上
一期差价1000以上,观长江,二期不能观江景
融科天城
6500(一期均价)
金色家园一期
预计8200
,有走高的趋势(融科天城、金色家园)
,且差价范围大

地块因子对比分析
楼盘名称
地块
物业地址
华清园
两面临街,可观江景
中山大道999号
永清城
两面临街
解放大道1340-1号
兰陵大公馆
一面临街
江岸区胜利街139-177号
融科天城
两面临街
江汉区解放大道1155号
金色家园一期
两面临街
江岸区前进一路
上述项目中,唯一与本项目发生竞争的是融科天城二期,其他项目都与本项目开发周期错开或者已开发完毕。
我方项目比较:项目地块位于华清园对面,华清园的高价格高品质为本项目所在区域形成良好影响,具有丰富配套的本项目较之其它项目更具高档贵族气息
项目户型对比分析
楼盘名称
主力户型
备注
华清园
1*1、2*2、3*2、4房、5房
户型均为南北朝向,通风采光良好,可观江景
永清城
2*2、3*2,90-106、108-132平方米
户型通风采光良好
兰陵大公馆二期
2*2*1,105、108 平方米
宽阔两房,二期不能观景
融科天城
2*2、3*2,,100-110、115-130平方米
金色家园一期
70——90平方米
一栋小高层全复式户型,一栋高层,精装修
分析:
——各项目主力户型为中小户型,2*2、3*2户型是市场供给主力。
——江景资源对价格有重要作用。
——部分小户型为精装修。
我方项目比较:我方项目应迎合市场需要设计中小户型,并要讲究特色。
传播策略
项目名称
网络
报媒
活动
现场
短信
车载
分销
户外
华清园
永清城
兰陵大公馆二期
融科天城
金色家园一期
典型项目广宣主题比较
外滩·棕榈泉
主打广告语:江城首席臻品滨江豪宅
豪邸名苑,不可再生的华贵生活
外滩黄金水岸,荣耀身份徽标
永清城
主打广告语:我在中央用心雕刻时光
生活,是一个向上的过程
常阳·永清城――武汉中央高尚生活区
典藏城市文脉,品鉴异彩时光,将居住价值最大化
大武汉高峰生活样板区
兰陵大公馆
主打广告语: I am
秋去冬来又一春,大人物的第二夏
兰陵·大公馆
融新纳旧,建筑现代质感
华清园
主打广告语:新城向左,文脉居右
历史文化发展与保护的较