大连百货总体推广方案.doc

大连百货总体推广方案.docPreparedfor:大连百货商城购物中心有限公司第一部分项目总体策划方案一、 项目SWOT分析二、 项目定位 三、产权式商铺投资模式10、投资回报分析15五、产权式商城操作步骤第二咅IS分 营销推广执行方案六、总体营销策略18七、分阶段营销策略2026九、报纸硬广27十、促销公关4345新闻炒作、软性宣传第三咅B分宣传要点及材料部分十二、推广时间表及筹备工作计划十三、光彩商城宣传要点U!、光彩商城海报文案第一咅卜分工页目题体策戈U右聚第一咅B分项目总体策划方案工页目SWOT分桁1、优势、(1) 地产必然的增值性加上光彩大厦所处地理位置的优越性,使商铺具有巨大的升值前景。(2) 一次性返租五年使投资门槛大幅降低,市场接受面广,中等收入者都可以投资。(3) 合作商家“好又多”的品牌效应将大大增强客户的信心。(4) 十年租约降低风险,并有稳定的回报。(5) 产品的多样使得不同层次的投资者都可以找到自己的选择。(6) 重庆市场暂无同类可比、竞争性产品。(7) 发展商的实力以及天方对操作同类项目丰富的经验2、劣势、威胁点(1) 多年空置对买家信心有不利的影响(2) 买家可能对商场整体经营管理的信心不足(3) 买家对这种投资方式不够了解,从认知到接受有必然过程。(4) 重庆整体积压商铺已经达到160万M2,市场气氛低迷。项目定位1、案名建议:光彩商城购物中心(BriIIiancemall)2、市场定位商业业态市场定位:根据本商铺的特点,及周边商业人流、环境等因素再加上“好又多”品牌商家进驻,建议本商业定位为:集购物、休闲、餐饮一体的综合性大型现代化购物中心(shoppingmall)注解:shoppingmall-起源于欧美的先进零售商业模式,以大规模,所经营、服务的项目全而著称。2000年中国首家shoppingmall铜锣湾广场在深圳面市,2年来经营火爆。中国消费者亦逐渐接受了这一新理念,shoppingmall的普及是必然趋势。、光彩大厦产权式投资方案定位《光彩世纪购物中心》采用将商场面积分割成各个独立的产权单位,带十年租约销售给各小业主,并引进品牌商家统一经营的“产权式商城"投资模式。将所有13400平方米划分成1500个具独立房产证的产权单位出售。各个产权单位产品构成方案如下:A、各产权单位面积在5~20平方米之间。有柜台、半开放式铺位,独立铺等多种形式。(虚拟铺位)B、 各产权单位均带10年租约,%。C、 每个产权单位由光大银行提供六成十年按揭。D、购买时,一次性返回5年租金回报。3、 目标投资客户群定位(1) 主力客户群:重庆市中等与中等偏上收入的中年人群。(2) 次主力客户:重庆市高收入人群、重庆市周边市县投资者。商铺投资作为一种较稳健型的投资模式,较适合以投资置业获得固定期限,可保证回报的理智稳健型投资者,同时同类案例操作实践也证明中老年人群较青年族群成交更为踊跃。4、 价格定位物业价格的制定是一个综合而严谨的策略过程,在未对市场进行全面调研之前,制订本业态的商铺租赁价格显然是不科学的。现只针对商铺的销售价格进行初步定位:整个商城均价计划10000元。*均价一万元各层均价水平层数面积(平方米)均价(元)总价(万元)-12300135003105首层20001350027002320010000384033200800025604320060001920合计13900101941417098%~20平方米左右,总价在5~25万元之间。*各面积的产权单位数量及所占的比例面枳数量占百分比5平方米左右45030%%15平方米左右30020%%合计150100%5、商场主题经营定位:(1)商场主题定位:一层主题:光彩世纪精品名店:A、 对象:满足白领、金领消费族群对品质生活的要求,同时也提供家庭主妇在日常家居消费之外的较高物质需求。B、 产品:主要经营品牌服装、珠宝、名表、高档化装品。同时设置coffeeshop,快餐厅与高档酒楼。C、 理由:避免与大百货业态相冲突,同时对消费者来讲也是一种有益的互补;真正体现了购物中心的功能。可采取与商家提点分成的方式经营,获取更大的收益。二、三、四层(已定):深圳好又多商场;五层主题:儿童世界;(和“好又多”同一模式整体出租经营。)A、 对象:以各类型家庭的孩子为主,集玩、食、购、学习和智力开发为一体的儿童世界。B、产品:按产品类型分区设置,如:按年龄分区的儿童服装、玩具反斗城、儿童摄影、理发、儿童图书。D、 理由:•家长对独生子女的宠爱,消费较高;•大人小孩同玩同乐,能带动全家消费;•儿童消费容易聚集人气;•为周边社区提供了良好的配套服务。(2)定位总结