房地产涉税小结.docx

-29日,财务部张艺、范彬、夏林峰、王晓婧四人轮流共同参加了由上海财经大学组织,王智勇教授授课的课程---房地产企业重点涉税疑难问题处理技巧及案例分析。第一章开篇语王教授开篇语陈述了房地产业的定义:房地产业是指通过市场机制从事房地产投资、开发、建设、销售、出租、管理、服务、咨询等项目的产业。并对房地产的特点进行了说明:、经济政策、,。对于目前房地产行业的焦点问题集中体现在:土地问题、资金问题、市场问题,总而言之就是解决对于现在的房地产业该采取什么样额营销策略对其更为有利。下面是房地产除销售外的几个重要的节点:第二章房地产企业土地获取环节与涉税风险在这个问题上,王教授对与此环节碰到的印花税和契税以案例分析的方式进行解析,陈述房地产企业应该怎么样缴纳,以及是否应该要缴纳印花税和契税。第一:印花税是采用列举法的,对于财务人员见到合同就盲目缴税做出了纠正。指出对于印花税税法没有列出的所有情况,都不必缴纳印花税。第二:契税是指因转移土地使用权而缴纳的税,因改变土地用途而补交的土地出让金须补交契税。第三:所得税分为三种::须满足资金的专项用途且具有拨付文件;专款专用;:税法规定的不交税的项目。政府返还土地款,企业可以视其为营业外收入,但是用的科目必须是用于土地开发配套设施,这样才能确定为专款专用不缴所得税。另外,王教授指出对与可行性研究取得土地国有土地使用权立项审批建设工程施工许可证建设工程规划许可证房地产开发项目手册建设用地规划许可证看待资产评估报告是否在税法上有效,指出了资产评估报告只能证明资产价格,而税法承认的是经济活动这种行为,对于纳税没有实际的意义。第三章房地产企业设立环节与涉税风险此环节主要考虑三个要素:设立项目公司地址、项目公司的注册资本、项目公司的公司性质。首先对于设立的地址需要注意当地财政部门对与房地产企业的税收政策,必须对政策相互比较,选择对于自身更为有利的优惠政策。但是在分析政策的优惠力度时必须注意是否这些政策能够给企业实际的效用,对于一些没用实际意义的优惠政策其实是无用的。其次是项目公司的注册资本问题,最有效的方式是对注册资金与资本的弱化。注册资本额越小越有利于对于项目公司的股权转移,实际操作过程中注册资本仅需要满足规定的最低限额即可。最后就是项目公司的性质,按照设立项目公司的规模来定义,项目小的只需要设立分公司,反之项目大的则选择子公司。第四章房地产开发环节与涉税问题拆迁补偿就是国家按相关程序收回土地使用权对土地上附着物的房屋原用户、住户进行的拆迁、安置和补偿。具体形式包括:货币补偿、安置房屋补偿。其中安置房屋补偿就是所谓的“拆一还一”。计算营业税时,按对旧房屋的面积和新建筑房屋面积相同部分按照其现有成本的公允价值为计税基础缴纳营业税。营业税的纳税义务发生时间为补偿房竣工并与被拆迁户办理交接手续时。下列是不征税的情况:1、营业税:不论何种补偿方式,征税的关键掌握在拆迁项目是否是政府行为,有无政府批文,除过政府收回的土地(给予的补偿除外),其他的拆迁补偿款都要按“转让土地使用权”或“销售不动产”