控制性规划说明书.doc

目录一、区位及背景概况 1二、现状情况及存在问题 1三、规划依据 1四、《长乐市解放路和平街改造控制性详细规划》简介以及评价 2五、规划思路 3六、定位 3七、规划布局方案比选 3八、综合交通规划 6九、道路竖向规划 7十、分期时序规划 7十一、启动区详细地块指标 7图集01区位分析图02用地现状图03高程分析图04建筑质量分析图05建筑层数分析图06土地利用规划图(方案一)07总平面图(方案一)08剖面示意图(方案一)09鸟瞰图(方案一)10地块指引图(方案一)11开发时序分析图(方案一)12土地利用规划图(方案二)13总平面图(方案二)14剖面示意图(方案二)15鸟瞰图(方案二)16地块指引图(方案二)17开发时序分析图(方案二)18土地利用规划图(方案三)19总平面图(方案三)20剖面示意图(方案三)21鸟瞰图(方案三)22地块指引图(方案三)23开发时序分析图(方案三)一、区位及背景概况(一)区位长乐市下橹桥区域规划用地位于长乐市区东北部,其所处地带是长乐市最古老的市区,历来是长乐市政治、文化中心和传统商业服务业中心。本次规划范围北至机场高速公路,南至解放路及和平街一中边界,东以六平山现有山边为界,西至上北门公园的步行道为界,。(二)背景概况1、随着长乐经济的快速发展,居民收入的提高催生了对于生活质量、生态环境品质等的追求。当前下橹桥片区基础设施、人居环境状况都已不能满足日常居民的基本生活要求,而且片区的整体面貌也不符合作为长乐市首脑机关办公用地——长乐市政府的形象,进行改造势在必行。2、本次规划主要是基于《长乐市解放路和平街改造控制性详细规划》研究的基础上,结合当前解放路和平街的改造情况,进一步分析此前一路一街改造的经验和得失,对本次规划范围进行进一步规划设计。二、现状情况及存在问题(一)现状情况1、本片区及其周边历来是长乐市政治、文化及传统商贸中心,市政府所在地,现状各类文化设施及其它各类配套设施齐全、对长乐市民来说具有较强的内聚力,依然是长乐的活力之区。2、周边生态及自然环境的本地仍保留较好,北有北门公园、东有六平山,中部有城隍溪,有条件恢复原有的生态环境,为居民提供良好的休闲空间。3、片区有一定的文化积淀,除了有观察第、下橹桥等古建筑,还有城隍庙、福寿寺、三清白鹤堂等有一定风貌的寺庙,在册的古树名木株若干,加上周边的宋代古塔、郑和博物馆、教堂等,形成长乐市宝贵的历史长廊,这对于城市再开发既是挑战,也是创造城市特色或社区特色的机遇。4、用地情况包括长乐市政府,长乐师范附属小学,教师进修学校、市委党校、福利院等教育、行政办公用地,其它用地以住宅为主。5、地形较复杂,地形南高北低,并且高差较大,高速路南侧最大高差达50多米。(二)存在问题1、区内建筑脏、乱、差,政府大院较为破旧,只有一处出入口,且还位于道路红线内,片区形象与当前长乐市快速发展的城市形象相差甚远,与长乐市政府首脑机关的面貌不相符。2、区内密度很高,且大部分建筑质量较差,多为砖混及土木结构,层数以1-3层为主,部分4-6层。环境生活品质较差,缺乏开放空间及完整的休闲绿地。3、区内路网不成系统,社区腹地居民基本靠非机动交通工具出行,旧区内道路基本在1-3米,路幅狭小,交通可达性差,且存在严重的消防、抗震等防灾隐患。4、本区市政设施不完善,生活污水等相当部分未纳入城市污水系统。5、