*南华路项目 营销策划方案*对市场现状进行分析,是整套营销方案的依据对项目自身合理的分析,制定合适营销策略根据前项分析,定位形象、客户、价格依项目状况,制定初步可行的营销方案通过细节处理使得项目价值最大化一、市场分析二、项目分析三、项目定位四、营销推广五、产品优化建议项目总体营销推导思路*一、市场分析市场分析分析结论广州房地产市场发展状况国家相关政策对项目的影响12月老城区地块出让特点滨江路房地产板块分析*,03年以来,广州市新建商品房成交面积都维持在900万平方米以上,,在成交均价上,稳步上升,尤其是近两年来,每年以超过1000元/平方米的速度增长,但由于9月底第二套房贷政策的出台,使广州楼市出现拐点,楼价出现下滑,近一个多月楼价跌幅约为10-15%,价格已跌至今年七、八月的水平。*(经济适用房\廉租房)建设目的:“双限双竞”政策目的:通过限土地\:调整住房产品结构,:::通过出台相关规定,把第二套住房界定标准提高到以家庭为单位,进一步提高了贷款首付比例。*广州市房地产未来走势分析自去年以来,政府加大了相关调控政策,其必然会对一向以市场为主导的市场带来一定的影响,如大量中小户型产品和经济适用房的供应,针对该产品的市场需求消弱而造成销售积压增加的压力,但短期内得不到体现;从最近的土地拍卖成交价看,楼面地价的攀升使房价要快速回落可能性不大;从广州市土地供应看,政府有意加大土地供应量,但市区土地出让少,市区房价下降难度大,房价整体上预计在未来二三年内回归理性。*:2007年1-10月海珠区新建住宅的成交面积再6、7月达到高峰期,但随后有所回落,均价程稳步上升趋势,10月成交均价对比1月升幅达17%,最高成交均价已接近万元。*楼市总结广州楼盘各种各样的打折促销已轰轰烈烈上演,从11月中旬开始,广州市的各大楼盘就想出了各式各样的名目来打折促销,尤其是富力地产旗下5个楼盘全部实行送60年物业费,送全额住房税费等活动;海珠区指标楼盘富力现代花园在12月内部认购期内更罕有地打出最低9折左右的震撼折扣,打破了富力楼盘高姿态的一贯作风;荔湾区备受关注的万科金色康园开盘打出13000/㎡的均价,部分低层单位更低至11000/㎡左右,与前段时间内部咨询期间的预估价格相差甚远;天河核心区的翠拥华庭锋尚在12月初更是率先将房价跌破天河区万元大关,均价每平米9000左右。*,一定程度打压投资型买家的购房;第二套房贷首付提至40%,很明显是直接针对炒房型买家,使其购房成本、门槛加高,风险加大。同时,连续的金融政策,实际上也给一些投资型买家心理上威慑。11月广州十区均价比10月份降低1141元/㎡,降幅近10%。2007年5月19日央行再次加息2007年7月20日央行第三次加息2007年8月央行上调金融机构存贷款基准利率(第四次加息)2007年9月央行年内第五次加息2007年9月27日第二套房贷首付提至40%,同时对第三、四套以上的住宅按揭增加首付比例和上浮按揭利率。2007年12月初央行调高存款准备金率,实行货币从紧政策,第二套房介定标准明细出台。*地块位置用地面积(M2)楼面地价(元/M2)备注区域一手均价(元/M2)区域二手均价(元/M2)越秀区沿江中路341、343号2177(净用地2059)396690平方米以下住宅面积比重≥70%;文星阁15000越秀上品轩:17000-20000锦城花园:15000-18000淘金家园:14000越秀区登峰北七星岗3984(净用地2595)215890平方米以下住宅面积比重100%;越秀区解放中路师好巷以北1602(净用地1224)383090平方米以下住宅面积比重100%;荔湾区芳村白鹤洞大街以南2674(净用地2565)162990平方米以下住宅面积比重100%;万科金色康苑:13000-15000富力广场12000芳村花园7000-7500海珠区昌岗中路100号橡胶新村东部14543(净用地10059)253690平方米以下住宅面积比重100%;翠城花园:
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