中海青岛中海熙岸项目营销方案方案北岛广告.ppt

中海熙岸营销策略方案营销报告框架梳理开篇市场:围绕市场,展开调研(详见附件)第二篇产品:谙熟产品,知而后定(详见附件)第三篇营销:策略制胜,强效执行第四篇广告:形象包装,广而告之NO:1围绕市场,展开调研 围绕本案周边展开实地调查及相关信息搜集、整理,通过大量工作的有序进行,积累有效信息,服务于项目的前期规划及前期市场推广工作。从胶南区域现状出发,把握市场动态,洞悉市场变化,有备而来,顺势出击!一/胶南城市地位二/胶南市地产市场调研三/竞争个案分析市场一、胶南城市地位该部分集中解决3个问题:1、胶南城市价值在哪?2、胶南发展前景怎样?3、胶南投资置业吸引力在哪?2001年,青岛市开发西海岸系列政策出台实施……2002年,“挺进西海岸”发展战略定策……2003年,青岛提出构筑“三点布局、组团发展、一线展开”现代化大城市框架的战略。胶南琅琊组团、灵山卫组团在列,西海岸(黄岛、胶南)发展提速……2006年12月27日,青岛胶州湾海底隧道工程在薛家岛端正式开工建设,2011年贯通……2007年,跨海大桥主体工程实施,2008年年底工程完工……2008年,“环湾保护、拥湾发展”战略,胶南区域再次升温……胶南的发展规划西海岸区位发展前景气候宜人性大青岛发展战略海景资源居住环境结论:胶南五大优势,注定不凡二、胶南市房地产市场调研该部分从3个方面展开调研分析1、胶南地产市场环境2、胶南地产市场整体特征3、胶南地产市场板块划分08年全国地产市场形势国家宏观调控力度加大,银根紧缩,中小型开发商面临资金短缺的艰难形势。北京、上海、深圳等地开发商变相降价或直接降价引起部分区域的价格松动,一线城市成交量增幅放缓,二三线城市投资客户明显减少;年底降入冰点。08年青岛地产形势青岛下半年成交量持续放缓,而进入10月份之后成交量急剧下降。整个青岛地产市场冰冷;在价格方面,市内四区价格部分项目各种形式降价促销,打折、送礼比比皆是。11月低到12月初,随着降息以及首付降低等地产政策出台,成交量有所回升。崂山区、城阳区、李沧区08年放量较大,成交量占总成交量的比例较大。1、地产市场大背景2、胶南市房地产市场特征市场板块化更加明显,住房建设布局主要集中在“两区、两组团”,“两区”即老城区、东部新区,“两组团”即灵山卫组团、琅琊组团。08年胶南市开发量加大,同质化楼盘较多区域房价涨幅继续放缓,房地产市场格局变化微妙,销售量锐减。经济适用房、限价商品房、城中村改造、旧城改造力度继续加大。国家宏观调控后,中小户型成为胶南市场主力,市场竞争压力继续加大。中海等多家知名开发商介入胶南,本土中小开发商和中小盘项目加大整合。随着青岛跨海大桥、海底隧道、滨海大道的开工建设,胶南房地产将继续呈现稳中有升的态势。房地产调控政策、金融政策实施力度加大,开发商资金紧缺。全球性经济危机购房者更加理性,“持币待购”现象严重。,现代的规划设计+优越的自然景观;行政商务中心,核心居住区。,开发总量较大,竞争空前激烈。:花园洋房、多层、小高层、-120平米中等户型占比例较大,,同质化严重;胶南区域客户对高层认可度不高。,部分项目由于投资客户、度假居住客户较多,实际入住率不高。,异地投资、休闲度假、、国内地产市场形势严峻,自住、投资客户观望情绪严重。聚焦“新城区板块”特征