浅析住宅小区停车费的法律性质.doc

浅析住宅小区停车费的法律性质.doc浅析小区停车费的法律性质李雪一般认为小区停车费的性质主要有车位使用费和保管费用两种。如物业服务企业收取的停车费是保管费用,则在车辆发生毁损、丢失时一般应承担车主丢车的全部损失:在其收取的停车费为车位使用费时,物业企业一般不承担赔偿责任。据统计,%O可见,对小区停车费性质的界定对规范双方行为,明确双方责任至关重要。一、 车位使用费针对小区车位而言,车位使用费是业主或车主交纳的使用小区车位的对价。在实践中发生纠纷时,物业服务企业多主张其向业主收取的停车费是车位使用费,从而不应对车主丢车承担赔偿责任,例如,在2005年12月王某停在小区内自家停车位上的汽车夜间丢失,遂将物业企业告上法庭,要求其赔偿车辆损失费63000元,物业企业辩称其向业主王某收取的是车位使用费而非车辆的保管费,并且由于停车费的收据上没有写明停车费的性质,法院最终认定物业企业收取的停车费是车位使用费,从而不应承担赔偿责任。②在实践中判断车主所交纳的停车费是否为车位使用费的关键在于车主是否通过向物业服务企业交纳停车费而取得小区车位的使用权,此依小区车位使用权主体不同而有所不同。(一) 业主或其他人员享有使用权开发商为小区车位的最初所有者,其可以通过买卖、出租或赠与等方式将车位的所有权或使用权处分给业主或业主外的其他人员,但对于建筑区划内的车位应首先满足业主自用的需要。对此开发商可自行收取买卖或租赁的费用,也可委托物业服务企业代为收取。在出租的方式下,除非开发商将收取租金的权利委托给物业服务企业行使,否则物业服务企业无权向承租人收取该车位的使用费,车主所交纳的停车费不为车位使用费。在业主和其他人员通过买卖或赠与的方式取得车位使用权时,其使用权的基础是对车位的所有权,因而,物业服务企业亦无权向其收取该车位的使用费。(二) 全体业主享有共同使用权根据我国《物权法》第74条的规定:“占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位,属于业主共有”。业主可以在管理规约中约定使用公共车位是否需要支付一定的费用,在业主对其没有约定或约定不明的情况下业主对公共车位的使用为无偿使用。在约定有偿使用的情况下,如由物业服务企业代为收取该项费用,则其所收取的停车费就有可能是车位使用费。由此可见,物业服务企业所收取的停车费一般不为车位使用费,只有在物业服务企业代为收取车位使用费的情况下,才存在停车费是车位使用费的情形。二、 保管费用保管费用是保管人为寄存人保管物品,并由寄存人支付给保管人一定的费用,其以存在保管合意为前提,在现实生活中车主往往认为物业服务企业收取的停车费是车辆的保管费用,在发生车辆丢失时,要求物业服务企业赔偿其丢车的全部损失,例如,上述案件中王某认为物业服务企业收取的停车费是车辆的保管费用,要求法院判令物业企业赔偿其车辆损失费63000元。对于停车费是否构成车辆保管费的主要认定依据在于车主与物业服务企业之间是否存在车辆保管合同。(一)车辆保管合同车辆保管合同作为保管合同的一种,是指保管人保管寄存人交付的车辆,并返还该车辆的合同。车主与物业服务企业如要成立车辆保管合同需同时具备保管合同的以下特征:实践性合同。实践性合同是指在除双方当事人达成合意以外,仍需交付标的物才能成立的合同。③在我国《合同法》第367条规定:“保管合同自保管物交付时