张家港步行街物业管理.doc

张家港步行街商铺项目物业经营治理建议前言商铺是指从事具体商业行为的物业。按其经营方式要紧为单体经营,集中治理的模式,对商业街商铺进行统一治理,是目前开发商普遍推行的一种方法,治理的好,对培育区域商业中心和商业品牌有重要阻碍。关于开发商来讲,开发、销售商铺是前提,但只有开发、销售是不够的,还必须成立专门的商业治理公司对商铺进行治理,才能长久进展。目前国内商铺购买者有专门多是依靠收取租金,归还银行商铺按揭贷款,在这种情况下,开发商对商铺的治理更为重要。假如商铺商业治理不力,阻碍商铺业主的租金收益,业主不能归还按揭贷款,最终风险依旧要落到开发商的头上。商铺的统一治理的理念在于统一招商治理、统一营销、统一服务监督、统一物管。Ø 为了达到“统一治理,分散经营”的治理模式,在商铺销售合同中都应该约定承租户必须服从治理公司的统一治理。在法律上确定商铺治理公司的治理地位。“统一招商治理”要求招商的品牌审核治理和完善的租约治理。 “品牌审核治理”指:招商对象需经品牌审核后才能进入。 审核包括对厂商和产品的审核,须具有有效的营业执照、生产许可证、注册商标登记证、产品合格托付书(适用于批发代理商)、品牌代理托付书(适用于专卖代理商)、税务登记证、法人授权托付书等。 “完善的租约治理”指:签定租约、合同关键条款必须进入。 租约治理包括约定租金、租期、支付方式、物业治理费的收取等,还有其他比较关键的租约条款治理承租户的经营业态是受到整个商铺的统一商业规划的限制,假如发生重大变化,须经业主委员会的认可(业主委员会成立之前,经开发商认可); 营业时刻的确定;承租户的店名广告、促销广告的尺寸大小、悬挂位置、语言文字方面须同意统一治理;为整个商铺促销承担的义务;承租人对停车场的使用,确定有偿依旧无偿,有无限制;投保范围事宜;是否统一的收银等。“统一的营销治理”有助于维护和提高经营者的共同利益。 由于目前商业竞争激烈,打折降价的促销竞争手段比较流行,以吸引购物者光顾。治理公司应该为商铺策划好1年12个月的营销打算,所谓“大节大过、小节小过、无节造节过”。组织策划相关的促销活动,所发生的费用应预先与业主沟通预算,经业主同意后,对实际发生的费用按照承租户销售额的一定比例进行分摊。假如商铺统一收银治理,就能较好地执行按销售额分摊费用。“统一的服务监督”有助于经营者间的协调和合作。商铺须设立由开发商领导、商业专家组成的治理委员会,指导、协调、服务、监督承租户的经营活动,保证商铺的高效运转。常见的方式有:指导项目:店铺布置指导、促销活动安排;协调项目:协调经营者之间的紧张关系,增进经营者之间合作; 服务项目:行政事务治理; 监督项目:维护商铺的纪律、信誉,协助工商、税务、卫生、消防等部门的治理。 “统一的物业治理”有助于建筑空间的维护和保养。 商铺的物业治理内容包括:养护建筑、维护设备、保证水电气热正常供应、公用面积的保洁、保安防盗、车辆治理、绿化养护、意外事故处理等。商铺的各项设施的使用频率较高,统一治理有助于对物业设施设备有打算的保养与维修,增加使用的安全性和耐久性。 商铺进出人员杂,不受管制,客流量大,易发生意外,安全保卫工作特不重要,有些零售商品易燃易爆,因此消防安全不得有半点松懈。同时商场在发生突发事件时,疏散相对较慢。安全治理应特不慎重。,向他们负责,一切为他们着想。促进商业物业保值、增值;同时为使用人和顾客营造一个安全、舒适、便捷、优美的经营和购物环境。这是商铺物业治理服务的全然原则。,电梯(客梯)、观光梯、自动扶梯等)分散,需要的保洁、保安人员相对较多,治理点分散,治理难度较大是商业物业治理的特点。,大多集中在节假日、双休日和下班及晚间,而平常和白天顾客相对少一些。统一店铺的开张及关门时刻有利于商铺的整体形象塑造。开张、关门时刻不统一会造成整体商铺经营的凌乱感,无序经营的印象,对顾客产生不良的心理阻碍。 来商铺的顾客,有开车的,也有骑车的,大量的机动车和非机动车对商铺周边的交通治理和停车场治理增加了压力。车辆治理好坏直接阻碍着商场物业治理水平的整体体现。           、一专多能、精简高效、使业户感受没    有虚职,没有闲人,业户交纳的治理费都用在刀刃上。,可由物业主任兼任。该部要紧职能是业户接待与内部治理、下设业户接待员若干名,分不兼任行政人事、文书档案、打算财务、物料治理等职。接待员的多少要紧依据于业户服务部的工作时刻和工作量,通常每