非法转租合同效力的浅析.doc

非法转租合同效力的浅析.doc学年论文论文题目:学院:年级:专业:姓名:学号:指导教师:非法转租合同效力的浅析法学院法学##¥¥¥¥#%*……年%月&日摘要在未经岀租人同意转租的情况下,然而承租人却再次转租。本文全面阐述了再次转租的合同其效力应如何认定,以及出租人行使法律所赋予出租人解除出租人与承租人之间的租赁合同的权力后,解除后的出租人与承租人之间的合同的效力是否会影响到承租人和次承租人之问订立的转租合同的效力关键词出租人;承租人;次承租人;效力;租赁合同;次承租合同AbstractInthecaseofthelessordon'tallowthetenantsubleaseagain,,andthelessorexercisetherightinlawtoterminatethecontract,theeffectivenessoftheterminatedcontractbetweenthelessorandthetenantwhetherwilleffecttheeffectivenessofthecontractmadebythetenantwiththesubleasingmanKeywordthelessor;thetenant;thesubleasingman;theeffectiveness;theleaseholdcontract;thesubleasedcontract目录摘要 IAbstract II一、 对于未经出租人同意的转租合同的独立性认定 1(-)转租合同的定义 1(-)转租合同中的民事主体和民事法律关系 I(三)转租的性质认定 1二、 对于未经出租人同意的转租合同的效力分析 2(-)意见一:承租人未经出租人同意签订的转租合同无效 3(-)意见二:承租人未经出租人同意签订的转租合同,在起诉前经出租人追认,合同应当认定有效 5(三)意见三:出租人主张承租人未经同意签订转租合同无效的,人民法院不予支持 6结论 7参考文献 8致谢 9《屮华人民共和国合同法》第224条规定:“承租人经出租人同意,可以将租赁物转租给第三人。承租人转租的,租赁人与承租人之间的租赁合同继续有效,第三人对租赁物造成损害的,承租人应当赔偿损失。承租人未经同意转租的出租人可以解除合同。”同时,我国建设部《城市房屋租赁管理办法》第32条规定:未征得出租人同意和办理登记备案,擅自转租房屋的,其租赁行为无效,没收非法所得,并处以罚款。对此。不少人认为,未经出租人同意擅自转租的合同无效。我认为这种观点过于草率。以下便是我认为其草率的论述。一、对于未经出租人同意的转租合同的独立性认定(-)转租合同的定义在租赁合同屮承租人再次将出租人的租赁物再次和次承租人签订的租赁合同被称为转租合同。承租人不退出原有的租赁关系,血将租赁物出租给第三人(次承租人)使用、收益。(-)转租合同中的民事主体和民事法律关系我国《合同法》第224条规定:“承租人经出租人同意,可以将租赁物转租给第三人。承租人转租的,承租人与出租人之间的租赁合同继续有效,第三人对租赁物造成损失的,承租人应半赔偿损失。承租人未经出租人同意转租的,出租人可以解除合同。”其屮经出租人同意的转租合同称为合法转租合同,未经岀租人同意的转租合同称为菲法转租合同。转租涉及到三方当事人、两种法律关系。三方当事人是指出租人、承租人(转租人)、次承租人,两种法律关系是指出租人和承租人Z间的原租赁关系及转租人和次承租人之间的租赁关系。至于出租人和次承租人之间,由于合同的相对性则不存在直接的合同关系(三)转租的性质认定转租并非租赁权的转让,因为如果是租赁权的转让,则原承租人退出租赁关系,不再是承租人。而在转租合同小,原租赁关系不变,承租人仍然受到租赁合同的约束,承担支付租金等合同义务。由此可以看出转租合同屮的前后两个法律关系处于一•种既独立乂和互联系的状态。就转租合同需以租赁合同为前提而言,二者非常类似于主从合同关系,在主从合同关系小,主合同是指能够独立存在,不以其他合同的存在为前提的合同。就转租合同需以租赁合同为前提而言,二者非常类似于主从合同关系、在主从合同关系屮,主合同是指能够独立存在,不以其他合同的存在为前提的合同,从合同是依附于主合同而存在,以主合同为存在前提的合同,又称为附属合同。两个合同是否具有主从关系,应从如下六个方面加以分析:(1)发生上的依附性,即从合同以主合同为存在的前提,(2)效力上的从属性,主合同不能成立,从合同就不能成立;主合同被宣告尢效或被撤销,从合同也将失去效力;(3)转让的从事性,主合同转让,从合同不能单独存在;主合同的权利转让,从合同