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城市数据研究整理当房企进入一个新的城市,开辟一个新的市场,亟待对一个城市的房地产市场进行分析,从总体上洞察城市房地产市场的变化,把握城市房地产市场的脉搏,对城市房地产未来发展进行预测,从而判断是否能够进入该城市。那么具备什么条件的城市能够进入,或者说进入城市的标准是什么呢?我们认为,能够从依据城市的经济指标和市场指标,以城市等级划分为基础,结合房企的企业战略的发展要求,并进行合理匹配,从而制定出进入城市的标准。下面将就五大模块分别加以阐述(5模块之间的关系如下图所示)。只是一家之谈,就当抛砖引玉吧。五大模块逻辑关系图1模块一:房地产经济指标宏观经济指标是影响房地产发展最为显现、最为直接的因素,房地产业的发展与国民经济的发展互为条件,互为前提,国民经济的发展扩大了房地产的需求,而房地产的后向带动作用又促进了房地产关联行业的发展,进一步提高了。我们选择宏观经济中与房地产相关的一系列核心经济指标作为关键控制点(CP)进行判断。1、国内生产总值GDP总量是衡量一个国家或城市经济实力的重要指标,根据库兹涅茨法则:当GDP增长速度为8%—10%时,房地产业将高速发展;当5%—8%时,房地产业将处于稳定发展阶段;当4%—5%时,房地产业将出现停滞;当小于4%时,房地产业将出现萎缩。%,也就是说房地产处于稳定发展阶段,还将在当前的高位运行一段时间,大家不用担心行业整体出现什么问题。2、人均国内生产总值(人均GDP)这一指标一般见来衡量该城市经济实力和经济活跃程度较为常见的综合性指标,依据世界银行的统计,房地产的发展与人均GDP值的增长是密切相关的(如下图所示)。人均GDP与房地产发展关系图中国人均GDP超9000美元,同样印证了中稳发展阶段。3、三次产业比例结构房地产业归属为生产和消费提供多种服务的第三产业,如果一个城市产业结构中的第三产业比重在50%以上,第三产业成为第一大产业,产业结构如果进入历史性的“三二一”阶段,意味着该城市产业发展更加成熟,说明该城市房地产的发展进入一个相对较高的水平,这就是“第三产业50法则”。4、人口状况人口数量是决定房地产市场需求量的根本动力和基本因数,人口越多,房地产的市场越大。城市人口当流入大于流出,表明城市吸引力强,房地产需求增加,房价一般会上涨,反之房地产需求将随之下降。城市化是指农业人口不断转变为非农业人口的过程,需要大量的住房和公共配套设施。城市化率是沿“S型”曲线变动的:在10%—30%是城市化的起步阶段,30%—70%是城市化的加速阶段,大于70%是是城市化的后期阶段。5、人均可支配收入人均可支配收入用于衡量一个城市城镇居民消费能力和生活水平高低的重要指标,但人均可支配收入是买房的必要条件,而不是充分条件,并非可支配收入高的城市,消费者就一定会多买房投资。另外,在使用人均可支配收入的同时,要结合恩格尔系数一起综合考量,能够避免被“平均数”误导。6、恩格尔系数国际上常见恩格尔系数来衡量一个的状况,恩格尔系数在59%以上为贫困,50-59%为温饱,40-50%为小康,30-40%为富裕,低于30%为最富裕。7、城镇居民储蓄存款城镇居民储蓄存款指某一时点居民存入银行的储蓄金额,储蓄存款增长较快,说明消费者消费意识相对保守,因此居民储蓄存款的高低,反应了居民未来的消费能力和消费意识。8、社会消费品零售总额社会消费品零售总额从另一个侧面反映了居民消费的意愿,社会消费品零售总额呈增长趋势,说明居民消费需求逐渐旺盛,居民购买力较强。经过城镇居民储蓄存款和社会消费品零售总额两项指标能够判断一个城市居民的投资和消费意识的偏好和倾向,不同的偏好和倾向对房地产交易的活跃程度是不同的。9、收入房价比收入房价比是一个城市居民购房承受能力的反映,可是近几年收入房价比指标被“北上广深”等一线城市屡屡突破“警戒线”,这主要是因为一线城市外来人口急剧增加,而且普遍存在三个家庭“六个钱包”付首付现象等因素所导致的,这些因素已经超出了收入房价比“三平均原理”的假设条件,已经不能适用原理了,因为假设条件中的“一个家庭”变成“三个家庭”,家庭年收入变相“成倍”地提高了,这样就能够解释一线城市收入房价比被屡屡突破的原因了。因此对于一线城市或准一线城市要将家庭收入进行合理折算,使之满足假设条件才能适用,而对于大多数二、三城市,由于外来人口所造成的影响没有超出“三平均原理”的假设条件,这些城市的收入房价比1:6—8的合理范围是能够适用的(如图所示)。由此,经过房地产宏观经济背景的分析,对项目所在城市的房地产发展的阶段、发展空间和发展水平有一个总体的认识,对当前房地产市场做出正确的评价,对未来城市房地产市场发展做出正确的预测。2模块二:房地产市场指标房地产市场指