地区房地产市场研究报告.doc

(一)政策环境 2005年,关于房地产业来讲,出现频率最高的词莫过于“宏观调控”了,今年上半年,国家连续出台了六部针对房地产业的宏观调控政策。这些宏观调控政策旨在抑制房价增长过快,稳定房地产价格,遏制房地产投机行为,保障中低收入家庭的居住需求,促进房地产业的健康进展。第三季度是前一时期宏观调控政策实施调整和调控效果的检验时期,因此,今年7-9月份,国家没有出台大的针对房地产市场的宏观调控政策措施。 2005年7-9月份出台的与房地产业相关的要紧政策法规: 上表资料表明,今年第三季度出台的政策措施侧重点在保障中低收入居民的住房需求和利益、规范房地产市场的交易秩序以及加强土地治理等方面。(二)经济环境第三季度,滨海新区经济接着保持快速增长,地区生产总值、工业总产值、外贸出口、实际利用外资额、固定资产投资、居民可支配收入等要紧经济指标均高速增长。滨海新区差不多成为中国北方经济进展最快、潜力最大的地区之一。 8月8日,天津滨海国际机场动工扩建,可能2007年底完成一期工程,扩建后,天津滨海国际机场将建成北方航空货运中心,整体规模将扩大三倍。机场的扩建关于增强滨海新区的载体功能,加快新区的建设,促进环渤海区域经济的繁荣和进展具有重要的意义。滨海新区在进展经济的同时,积极加快交通基础设施建设,据悉,滨海新区年内将实施12项道路工程和9项桥梁建设工程,这些工程建成后,将大大提高滨海新区的交通通行能力,促进滨海新区的全面协调可持续进展。良好的经济环境和日趋完善的交通和基础设施,为滨海新区的房地产业进展带来不可多得的机遇。,塘沽区的土地市场交易比较活跃,7-9月份共出让土地10幅,,。其中挂牌出让的土地7幅,拍卖出让的土地2幅,招标的土地1幅。在这10幅出让土地中,以居住用地为主,共5幅,,约占出让总面积的72%。其余为商业用地和汽车4S店用地。出让的土地多集中在新港和塘沽北部地区。开发区土地市场在第三季度内特不平静,7-9月份无一宗土地交易。第三季度,土地交易价格迅猛增长。(一)供给分析今年上半年,受国家宏观调控政策的阻碍,塘沽地区各类房屋的成交指数呈下滑趋势,市场处于观望期,出现了持币待购的现象。但第三季度特不是9月份,塘沽地区的房地产市场又开始活跃起来,7-9月份,塘沽地区新增住宅项目9个,其中塘沽区新增5个,开发区新增4个。住宅的总供给量约为175万平方米。其中:塘沽区为109万平方米,开发区为66万平方米。 (1)新上市项目塘沽区新上市5个项目,总建筑面积约40万平方米,这些新开项目差不多上是在9月份推出的。目前塘沽多数楼盘未正式开盘,尚处于客户积存时期,多数项目开盘均有较火爆局面。 2005年7-9月塘沽区新上市楼盘(2)已上市项目塘沽区第三季度差不多上市的项目共20个,总建筑面积约为166万平方米。其中可供销售面积(上季度结转)约69万平方米,%。塘沽中心(街里、新村):碧海鸿庭、鑫铭水岸京山铁路(至津塘公路):荷香园、贻信园、滨海人家海洋开发区(工农村):贻景花园、贻正嘉合、广厦富城(水域以后城)、德景蓝郡、欧美风情小镇新港:紫云绿洲、贻芳家园、紫云名居、幸福家园、馨苑新城、尚海国际河南(东西沽):远景庄园、水岸阳光、碧水庄园、宏苑领海 (1)新上市项目开发区7-9月份新推住宅项目4个,总建筑面积约194万平方米。其中天保•金海岸两期共推出近800套,建筑面积约为15万平方米。因此,第三季度开发区新增住宅供应量约为50万平方米。 2005年7-9月开发区新上市项目注:统计数据截止到2005年9月30日。(2)目前已上市项目 2005年7-9月,开发区差不多在售的项目5个,。2005年的可供销售面积(上季度结转的)约16万平方米,%。 2005年7-9月开发区已上市项目注:统计数据截止到2005年9月30日。(二)需求分析第三季度,塘沽地区的房地产市场逐渐走出了持币观望时期,市场开始活跃,交易量开始上升。依照房管局的数据,7-9月份,。由于塘沽区的专门多项目差不多上在没有取得销售许可证的情况下就开始发售的,因此依照新开盘项目的现场销售情况来看,实际的住宅成交量要远远大于那个数字。塘沽地区住宅楼盘的平均销售率约在60%左右。如塘沽区的某楼盘一期开盘当天,房屋就被抢购一空,紧接着推出的二期,在开盘当天的销售率也有79%。开发区的楼盘供求情况也均有好转,天保金海岸认购不久,首推的三栋就销售完毕。可见,塘沽地区的住宅需求比较强劲,其要紧缘故:一是滨海地区