华夏幸福基业调查报告.docx

-华夏幸福详细园区开发运作模式图13图表目录图表1:园区+地产模式解读4图表2:华夏幸福部分竞得宗地数据(2014)6图表3:华夏幸福销售额占比(2014)8图表4:华夏幸福主营收入分析表(2013)9图表5:华夏幸福营业收入占比(2011-2013)102一、公司介绍华夏幸福基业股份有限公司创立于1998年,是中国领先的产业新城投资开发运营集团。其以推动中国产业升级为使命,坚持“以产促城,以城带产,产城共建,城乡统筹,共同发展”的发展理念,在中国走出了一条建设产业新城、推动产业升级、践行新型城镇化的实践之路。二、业务结构作为产业新城运营商,华夏幸福的核心产品是产业新城。截至目前,该公司投资运营的产业新城主要布局于环渤海区域和长三角区域,事业版图遍布北京、河北、天津、辽宁、江苏、浙江等地,辐射全国近20个区域。公司业务包括房地产开发和园区经营两大块。如今,华夏幸福基业间接控股的京御地产成为实际的业务平台。京御地产负责房地产二级开发与销售、配套物业服务业务,目前业务范围包括河北省内的城市住宅开发、商业地产开发以及北京周边的城市低密度住宅开发。京御地产的全资子公司九通投资负责园区开发业务,作为园区开发与经营的业务平台,对开发区域进行前期规划、基础设施投资建设与管理、市政公用设施建设与管理、土地整理、产业发展服务(招商引资服务)、物业管理、产房建设租赁等。并形成3了一体化的园区开发招商运营模式,覆盖区域规划、产业定位、区域建设、品牌推广、招商引资、投资服务、区域维护等多种业务形态。三、开发模式:园区运营+地产开发,即公司以园区开发立项,地产开发随行的模式,是其亮点与特色。该模式除了能确保低成本获取土地外,还可以依靠其政府的影响力不断在园区周边获取土地,并参与到城市综合体、酒店和旧改等多业态物业开发经营中,正因为如此,公司后期土地储备超预期的概率很大。这种开发模式的精髓在于实现了企业与地方政府的“双赢”。与传统的园区开发不同,园区基本属于地方政府而不是华夏幸福。华夏幸福同政府签订排他性的‘园区孵化’协议,根据托管分成协议,在托管年限之内完成规划、建设、招商和后期维护工作。从企业角度看,华夏幸福业绩增长的关键在于模式,即产业园与住宅开发联动,相对于单纯的产业运营和住宅开发而言,具有互相反哺效应。其表现在以下四个方面:1、由于公司本身就是土地整理的负责人,利用对于区域整体土地规划的了解,可以低成本锁定大量土地;2、土地整理和基础设施建设需要大量的资金投入,公司前期的地产销售回款可以在一定程度上实现对于前两者的现金流支持;3、园区发展带来的产业经济发展以及高端产业人群的消费和住房需求可以为地产项目提供相对充足的目标客户群;4、园区+地产模式形成4协同效应。随着园区基础设施建设的日渐完善,入驻企业数量的不断增加,区域整体价值将获得有效提升,利用区域开发带动房地产开发的区域影响力和城市配套,从而对房地产的销售形成强劲的支撑。再利用房地产开发提升区域开发投资环境,并弥补园区业务的现金流支出。其具体模式解读如下图:图表1:园区+地产模式解读从地方政府角度看,在前期零成本零投入的情况下,顺利实现园区的正常开业和运作,而且随着园区的逐步成熟,入园企业数量及投资将不断增加,政府将实现财政收入和区域GDP的双重提升,还解决了地方人口的就业问题,完美地契合了地方政府的政治诉求。以固安工业园为例,固安县人民政府与九通投资签订<开发建设有关事项的委托协议>及补充协议,约定固安县人民政府委托九通投资子公司在固安工业区开发中提供工业区规划、基础设施建设、土地整理、产业发展服务等;该委托时排他性的、非经华区域整体开发土地整理基础设施建设招商引资园区综合服务赋予拿地优势房地产开发现金流支持提升区域价?5夏幸福基业同意不可撤销或变更的;且委托期限长达50年。如今的固安已从一个落后的农业县‘脱落’成为一座独具魅力的现代产业新城。正是因为这种双赢互惠的联动模式,使得公司不断扩展壮大,辐射全国,‘园区’+‘地产’模式显示很强的可复制能力。四、土地储备与拿地价格华夏幸福其业务主要布局于临北京、环渤海和长三角区域。目前,公司拥有一级土地储备(委托园区面积)71000万平方米,二级开发规模达到1878万平方米,主要位于北京市区、天津、廊坊及其他地区。实际上,从固安起步后,华夏幸福开始进行全国战略布局,于2012年新拓展了5个园区,分别位于河北香河、辽宁沈阳苏家屯、江苏无锡、江苏镇江和河北固安新兴产业示范区。2013年,其新拓展了4个园区进行产业新城的开发建设,分别位于环上海区域的嘉善与环北京区域的霸州、永清、香河。