永丰商业街策划案.doc

欧阳修商业街全程营销策划方案(2005/7/20)目录第一部分市场调研分析一、永丰县商业市场整体情况研究二、针对性商业环境调查分析三、典型商铺租售价格情况调查分析四、目前在售、在建商铺情况调查分析五、小结六、永丰县城商铺经营者调查分析第二部分项目分析一、优势与机会点二、劣势及威胁点第三部分项目定位一、产品部分二、产品功能部分三、建筑内部空间的组织四、建筑环境定位五、街区功能定位六、目标客户定位七、物业服务定位第四部分营销战略一、差异化营销战略二、、机会点三、困难点四、本策略执行中必须预见和理解的问题五、租金提升策略及手法六、目标客户与相应的销售措施七、返租及租金返还策略八、销售策略九、行销节奏策略十、行销渠道方式类型第六部分项目价值分析一、从两个方面分析本案物业的价值所在二、从项目周边市场商铺租金情况看项目价值三、以市场比较法进行售价的评估四、本项目价值综述第七部分营销推广策略一、原则二、概念定位三、媒体创新四、阶段性营销策略第一部分市场调研分析◆调查时间2005年6月13日——2005年7月6日◆调查方法实地考察调查、问卷调查、访谈调查采用实地入户调查和沿街问询调查结合,并辅助当地政府公布经济信息状况、趋势◆调查目的分析永丰县商业环境及欧阳修商业街目标客户购买行为及心态,为项目定位及营销推广提供客观依据。◆调查范围永丰县主要商业市场、专业市场及沿街商铺商铺经营户、投资者◆、永丰县商业市场整体情况研究1、总体概况   永丰县位于江西省中部,距京九铁路、105国道22公里,有二级公路与之相通,其中,泉毕高速公路、赣粤高速离本地约11公里,南下北上方便快捷。 永丰主要产业为制药、针织服装、碳酸钙、磷产化工、食品。永丰人民勤劳朴实,喜爱种植蔬菜,尤其是辣椒,远近闻名。蔬菜出口成为永丰县一大支柱产业。2、市场格局目前,整个永丰县城的市场由中心向外可以划分为如下几个部分:·核心商业圈——以时代广场为中心带状商圈。·次级商业圈——时代广场往外200米范围内。·外围商业圈——包括老城区、迎宾大道周边、商贸城。本案处于此范围内。·新兴商业圈——包括贸易广场及周边辐射区域、跃进西路、欧阳修大道·主要商业街——恩江南、北路、迎宾大道、龙岗南、北路、跃进路、直街。总的来说:1、整个永丰县市场分布布局上相对比较集中,基本上是以时代广场为核心发展分布,辐射范围在200米以内,经营品种齐全,基本满足城乡人们的商业配套需求。2、由于多年的积累,整体商业格局形成了一定市场的专业性和规模性,批发与零售同步发展。二、针对性商业环境分析1、商业形态分析主要商业形态代表示例主要分布区域评价传统杂货铺广泛分布在商业区内商品陈列杂乱档次低购物中心甘雨亭商场时代广场市民购物中心,硬件设施佳,购物环境好专营店报喜鸟七匹狼大光明眼镜金盾柒牌恩江北路直街龙岗北路装修好,服务意识好,能跟上时代潮流超市宝嘉旺超市万客隆超市时代广场数量不够多,货品略不足,装修一般市场类五金、布匹、电子、食品、汽配、广泛分布在商业区内市场种类齐全,但大都停留在初级经营水平,市场环境、管理水平落后农贸类种业、饲料、兽药、农具龙岗南路迎宾大道农业局旁环境差、档次低、规模小特色专营专业经营建材、摩托(电动车)、农机贸易广场装修好市场种类齐全购物环境好酒店宾馆类恩江宾馆永丰宾馆永陵宾馆广泛分布在商业区内装修精良服务态度好有特色休闲娱乐类天地豪情、金谷园、天使养生堂、名之缘茶座、康乐茶座、佳人茶恩江北路、跃进路休闲环境不佳,但近年来大多开始注意装修水平的提升及娱乐项目的改进综述·永丰县商业物业从质量和数量看,经营业态种类相对齐全,数量较多,但都停留在低价经营管理水平,缺少良好经营、购物环境,商业形象有待提升,管理水平有待提高。作为一种商业文化的专门商业步行街商业形态还没有形成。2、主要商区及市场分析■商业核心区:时代广场时代广场位于永丰县城的中心,而且由于其休闲功能,使得时代广场成为县城最繁华、人流最大的地方。全县最大的商场、超市