山水二期方案终（精）.doc

山水二期方案终（精）.doc谨呈:SULTANCYAGENCY长春市诚峰地产咨询有限公司2013/11/28山水湖畔二期规划建设方案山水湖畔二期地块北接山水湖畔一期,东倚朱雀山,西邻松花江。东北方向即是松花湖风景区。地块总占地17291平方米,,总规划建筑面积26016平方米。本地块南北狭长,东西较窄,形状依托松花江的流向沿江分布。一、项目定位1、 地块区域特点:A、 项冃周边缺乏生活配套设施,具有无以伦比的自然景观。B、 地块狭长,可以最大限度的做出数量较多的江景房。C、 背倚青山、绿水环绕,具备优良的建筑风水。综上所述,本地块是一个上风上水,八面玲珑的贵族地块。2、 人群定位由于本项冃周边缺乏基本的生活配套设施,同时具备景观上、风水上不可复制的优良品行,因此对于普通的刚性需求客户是没有吸引力的,同时居住在这里对于他们来讲也是不方便的。这一点从山水湖畔一期的销售情况就可以看到。而对于富裕阶层,本地块具备了较好的吸引力。吉林市城市规模较大,经济发展繁荣。因此各行业的老板,中高端的管理者就成为了本项冃的主要客群。这部分人群注重生活品质,注重身份彰显,注重对于个人物品的拥有,注重享受成功的人生。他们愿意也能够给家人更好的生活品质,也愿意为家人留下更多的私人财富。因此我们的客群是各行业的领导者和高级管理者。3、市场定位吉林滨江纯北美艺墅社区。用艺墅的概念区别了别墅的概念,同时也将本项目与洋房的品质区别开来。在推广的关键字上可以考虑低密度、亲水、滨水、江景、高端圈层、滨水亲地多重庭院、私有化等等词语。二、产品建议根据上述的分析和项冃定位,我们将本地块的建设产品建议为以洋房为主,兼顾小高层住宅的滨江高端住宅。洋房产品我们将其包装为艺墅产品,是本项目的主流展品类型,在别墅项目不能进行规划审批的条件下,洋房必将成为城市新兴领导阶层的购置高端住宅的首选。另一方而,由于本项目规划容积率为1・5,全而布置多层洋房,很难达到这个容积率,因此在本地块适当布置一些小高层,既可以填充容积率,也可以利用松花江的独特景观资源,实现增加小高层售价的目的,一举两得。1、案例借鉴A、万科惠斯勒小镇万科惠斯勒小镇项目简介:万科惠斯勒小镇项目位于净月大街轻轨农博园站东侧,将以加拿大温哥华以北约120公里的滑雪胜地,2010年冬奥会的举办城市——惠斯勒为建筑蓝本,移植北美小镇式生活原乡,打造的是长春综合居住第一大盘,占地面积近40万平方米,总建筑面积48万平方米,,绿化率达35%O产品类型包括联排别墅和洋房,洋房全部为精装修。万科惠斯勒小镇二期洋房最大的卖点在于延续一期经典的8米大横厅设计,一层更增设约140平地下室,加上大气的户型设计,打造墅质洋房,而且其洋房史是应用退台式设计,实现了户户有花园,家家能观景的理念,极大提升了采光质量和居住品质,增加了实际使用面积,主人可自由发挥,景观设计主要采取就地取材,依凭原有的自然条件加配近千平米的景观湖,加以润色,大面积草坪彰显自由奔放的北美风情。B、远洋戛纳小镇远洋戛纳小镇位于净月开发区净月大街长影世纪城正门对面,由香港上市房企远洋地产巨资打造的百万平米电影主题休闲小镇,拥有24万研的口身商业配套、长春首席万米配套主题运动会所和九年一贯制的高素质教育体系,且项目建有星光主题商业街、极具法式风情的BLOCK商业围合区,河谷养生走廊,完善的自身配套让业主在享受自认和宁静的居住品质的同时拥有便捷且全方位的配套服务-该项目占地86万nf,总建筑面积96万nf,,%,集联排、洋房、小高层于一体的多元素社区,戛纳小镇建筑立面运用了大量的石材,小区的整体规划体现了戛纳法式浪漫风情,营造出休闲与时尚感。小区重点打造了河谷景观带,同时特意设置了很多健身设施,将景观中轴与公共区域完美结合。叠院产品是该项目重点打造的产品,最大程度的体现了洋房的墅感,户户都有跃层,单独入户设计,体现业主尊贵和专享感。餐厅客厅挑空设计使得活动空间更为灵活,主要活动空间在上层,实现动静分离,保证居住的私密性,提升了居住品质,另外花园和露台的赠送增加了实际使用面积,业主有更大的发挥空间,以洋房的价格实现别墅的居住感。三、规划建议1、总体规划建议:本项目规划示意如图所示沿江的方向布置了4栋小高层,由于为实现户户观江的景观效果,我们建议将每栋住宅逆时针旋转一个角度,既保证观江效果,也能保证户户朝阳的阳光效果。小高层的户型面积主要分布在80-120平方米之间,采用一梯三户的形式。80平方米主耍为二室二厅布局,120平方米主要为三室二厅的布局。做到每套住宅均能观江和釆光,大户型每个房间都有窗户换气。每栋小高层采用一个单元的形式,建筑面积大约在2700平方米左右。小高层总计建筑面积在10000平方米左右。(沿河景观示意如下图所示)小高层的西