一个房地产营销总监的独白.doc

《形象》地产文稿:一个房地产营销总监的独白不论你我是否认识,是否互粉,是否关注,我想说,此时我们的心跳的频率都是一样的猛烈,都在为冲击年度的目标,在做最后一周的努力。不论你现在身处白雪皑皑的哈尔滨,还是暖意浓浓的三亚;不论你来自霓虹朦胧的上海,还是肃静庄严的拉萨。我想说,,都是我们揪心的一年,都是我们惆怅的一年。我信那句话:出来混迟早要还的。我们经历过06、07春风得意的风光;我们也享受过09、暖春突来的刹那间欣喜。当到来时,我们也曾惊慌过,迷离过,可是政府的救市,让我们摆脱一劫。但我们需要清楚的认识到,现在是,即使面对,我想日子都不会好过,因为这次政府不可能救市,银行不可能鼎立相助,我们希翼外力都是不靠谱的。亲们,振作起来,我们只有自己才能救自己。老板的失望,总经理的无奈,弥补这一切只有一样东西,钱!卖房子,回款!钱就是一个公司的血液,离开血液,公司如何生存?开发部需要钱,拿地;工程部需要钱,支付工程款;财务部需要钱,还银行贷款;综合部需要钱,发员工工资……我们都清楚,房地产公司所有的部门都是花钱的,只有营销部是回钱的,而且所有的部门、公司的所有行为都是围绕营销部所开展工作的,而营销部所做得一切都是围绕客户所开展的。当前我们所碰到的问题就是,我们的客户在哪里,客户丢失在哪里?客户在门外。政府的限购政策,抑制了一大部分客户的购房资格,虽然她们能够购买商业的地产,可是商业地产需要培育,以及一群人的烘托这个市场,否则投资的空间将很小。客户在门口。一部分能够购买的人群,可是银行的利率、放贷的控制,使得这部分人,很难达到购房的条件;首套房的按揭优惠政策,不放开,就是不鼓励她们置业,这部分客户不是投资客户,是刚需,现在刚需也得到了限制。客户在观望。购房是需要信心的,一旦楼市给政策调整为“空”,很多人只能是观望。观望就是传染病,一传二,二传四。明智,清醒者毕竟少,而且保守的国人,肯定不敢去越雷区,所有观望者在不断增加。客户被观望,我们在降价,全国在降价;另外,销售量也在减少。此时,买卖双方在博弈,谁拥有主动权,谁就拥有利益。当前,我们需要回款,因此我们只有不断的让步,而这些观望者,也不清楚我们的底线,双方这种博弈在不断拉锯着。我相信,一旦楼市转暖,会让很多观望者受伤害,虽然我已经跟很多朋友说过,元旦到春节前是一个抄底最佳机会,可是人心欲望之无穷,让观望继续,很多人都是被观望。楼市的低迷,其实也在促进房地产营销的进步,我们的促销策略在变化了,从特价房到特惠房,再到不要脸的直接打折,即使我们售楼处被老客户冲击,甚至也有给老客户去弥补的举措;从促销演变成买一套送一套,这真是甩卖,跳楼价;从三年的价格补差,再到三年全额回购,我们将未来所存在风险全部承担过来了,可是很多客户还是不买账。可能是我们过去的口碑太差,或许所有的开发商都是过街老鼠,此时不打何时打。我们的营销策略,从坐销,改成了行销;从客户上门销售,到圈层营销,到会议营销,到推介会等等;我们引进了B2C的电商,我们引进了零拍卖;我们推行了置换的政策,我们推行了捆绑销售的策略。我们很清楚,我们给了太多太多。如果,我们所有的诚意难以打动我们亲爱的客户,我觉得我们应该放弃,从战术上是很难改变市场格局的,任何一家房地产公司都应该从