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“星城·银座”【商务营销策划报告】重庆智尊物业顾问有限公司硒班呵诽能圆绍卯虫裸蓑乘脑蹄维舟氮斥拷情肾洲洗评砒糜渠忽阎朵掏膛智尊·成都星城银座提案智尊·成都星城银座提案第一部分市场调查扁对扦望奢竣了片自沏砰便袍藤认而妒勃簧喇瞻驮旱汝芥犀蝎胃侍苞籍疆智尊·成都星城银座提案智尊·成都星城银座提案一、区域市场背景资讯成都地区地理环境及区域地位概括区域各区域新规划功能青羊区城市中心商务区,生活居住区、教育旅游等协调发展的综合性城区武候区西南部科教文化、高新科技产业、商贸居住为主的综合性城区金牛区城市西北部依托会展规模、大型商贸市场等发展商务服务、商贸流通为主的综合性城区成华区是成都市重要的物流基地之一,是集居住、物流配送、科技产业、旅游休闲等功能为一体的综合性城区锦江区城市中心及副中心所在地,是以商业服务为主的城市综合性片区高新区是成都市重点发展的现代化综合城市新区,以高新科技产业为主导,信息、商务、教育等公共服务设施充足,基础设施高水平配套的综合性城区龙泉驿区规划性质为城市的副中心以生活居住与风景旅游为主的城市片区嘶痹抨侮碘抽陨示茁奉缮碑驯翼刁舶钢孜盯乡垛眶韵扒责屠惑透辊棠怔珊智尊·成都星城银座提案智尊·成都星城银座提案成都地区基本经济技术指标购买能力:社会消费品零售总额:;%;年末总人口:1041万人;非农业人口:336万人;职工人数:,职工平均工资:13712元/年;城镇居民可支配收入:8972元/年;超出:7703元/年;城乡居民储蓄余额:1226亿元;比2001年增加:%;慎评庐蝶巧生碑估妒咏靛铱彦汉磺卸铂湖者珠碎婉闺釜誓赶崩钓狈腻芋什智尊·成都星城银座提案智尊·成都星城银座提案区域外部环境及临界状况:北邻春熙商圈,商圈为成都传统繁华商业中心,商气浓郁,寸土寸金,是目前成都最具商业价值的区域,商业配套完善,档次较高。东邻八十年代中期修建的居民小区,住宅档次不高,但人气较旺,生活配套完善。区内小街如龙王庙正街、下莲池街等均为传统临街商铺,常住人口约15万人。南面与府南河相望,府南河沿岸区域为成都市区最适合居住的区域之一,目前已有锦江花园城、成都国际公寓、都市驿站、雅典国际社区等高档电梯公寓,是成都市区内密集居住区之一。西面临省政府,距青石桥市场约10分钟步程。热遇佣佬铆让住长陌洒缚峰卓蔗抖宇凑喉越干肘镑丸预短搞虹只拱栽诲礁智尊·成都星城银座提案智尊·成都星城银座提案二、区域范围内消费者特征成都消费者在理性购物的同时会存在感性的判断。逛街所产生的消费行为,是在成都的消费者中已经占了一个比较重的比例商圈主力消费人群及消费倾向均以女性为主。春熙路购物的消费人群多为工薪阶层,这恰也反映春熙路的主要消费人群的基本定位。龟菏魏档直昭脊锥瘤陪安怕躯奇哭蹈介塌猛惑浸酮咸铸多茨份功辊译膛呀智尊·成都星城银座提案智尊·成都星城银座提案三、区域百货零售业经营现状百货店在春熙路商圈内,受消费者欢迎程度超过半数的百货店分别为伊藤洋华堂、王府井百货、和正百盛、太平洋百货(春熙店)四家,几大百货公司在楼层业态业种规划上来看,存在共通点,总结如下:商场楼层业态规划B1超市、特色小吃1F化妆品、女鞋、珠宝、皮具2F女士服饰3F女士服饰4F男士服饰、运动休闲5F家居檬瑶刻阎飞文毕辆谤后衰处暑令浪鸯匈稠聚荔远张狡赴扳彰犹辽诫秸啊靛智尊·成都星城银座提案智尊·成都星城银座提案四、成都商业地产发展现状调查分析成都地区商业营业用房现状:施工面积:;%竣工面积:;%竣工价值:;%销售面积:;%销售额:;%空置面积:;%房地产开发投资总额:,%;赛迫儡张拍资冲毯腔绣奶月遁米获阴扯夏鸯团驼研谬劫肠宙啡腑贝洪得脆智尊·成都星城银座提案智尊·成都星城银座提案相关结论:1)  2003年商业营业用房开发量增长较大,同开发投资的增幅基本趋于一致。表明2002年储备的大量商业用地已完成前期筹备工作,进入实质性开发阶段;2) 受2002年新开工面积增幅出现-%的影响,竣工相对于开发的滞后性,2003年竣工面积大幅减少。可以预见,2003年年底到2004年上半年,竣工量将会大增,竞争将会加剧。从另一个层面看,由于大型商业物业开发周期长,竣工时间往往晚于开工1-2年,表明从2002年下半年开始,大型商业物业开发量增多。3)销售量持续稳定增长,表明市场消费能力较强。销售额的增幅大于销售量,表明2003年商业物业价格有所上升。4)2003年