抵押风险案例分析.ppt

不动产抵押的法律关系借款人(抵押人)抵押物(土地使用权、在建工程、现房)金融机构(银行、信托、基金、投资机构、企业)抵押权人借款人所有、第三人所有不转移占用,继续使用可以产生收益。为借款担保借款贷款案例及问题:没能理解抵押权作为他项权利的法律意义66号山东XX他项权利:估价对象内水、电、通讯等均为委托方独立使用,不存在使用上的限制和地上、地下等相互制约,本次估价设定为无他项权利限制。土地他项权利是指土地所有权和土地使用权以外与土地有密切关系的权利。主要包括地役权、地上权、空中权、地下权、土地租赁权、土地借用权、耕作权和土地抵押权等。不动产抵押的法律关系抵押权的法律特征:不转移对物的占有优先受偿性抵押权经登记成立登记时间决定优先的顺位物权法定不动产抵押的法律关系《物权法》第180规定,债务人或者第三人有权处分的下列财产可以抵押:(一)建筑物和其他土地附着物;(二)建设用地使用权;(三)以招标、拍卖、公开协商等方式取得的荒地等土地承包经营权(四)生产设备、原材料、半成品、产品;(五)正在建造的建筑物、船舶、航空器;(六)交通运输工具;(七)法律、行政法规未禁止抵押的其他财产。抵押人可以将前款所列财产一并抵押。不动产抵押的法律关系《物权法》第184条,禁止抵押的财产:(一)土地所有权;(二)耕地、宅基地、自留地、自留山等集体所有的土地使用权,但法律规定可以抵押的除外;(三)学校、幼儿园、医院等以公益为目的的事业单位、社会团体的教育设施、医疗卫生设施和其他社会公益设施;(四)所有权、使用权不明或者有争议的财产;(五)依法被查封、扣押、监管的财产;(六)法律、行政法规规定不得抵押的其他财产。不动产抵押的法律关系《不动产登记暂行条例实施细则》第六十五条 :对下列财产进行抵押的,可以申请办理不动产抵押登记:(一)建设用地使用权;(二)建筑物和其他土地附着物;(三)海域使用权;(四)以招标、拍卖、公开协商等方式取得的荒地等土地承包经营权;(五)正在建造的建筑物;(六)法律、行政法规未禁止抵押的其他不动产。以建设用地使用权、海域使用权抵押的,该土地、海域上的建筑物、构筑物一并抵押;以建筑物、构筑物抵押的,该建筑物、构筑物占用范围内的建设用地使用权、海域使用权一并抵押。不动产抵押的法律关系土地现房在建工程出让、划拨方式取得国有建设用地使用权国有建设用地使用权+在建工程抵押贷款国有建设用地使用权+房屋所有权土地使用权抵押评估的关键事项权利类型价值定义土地土地使用权抵押的法律体系出让土地使用权作价出资或入股土地使用权国家租赁土地使用权划拨土地使用权授权经营的土地使用权政府储备土地使用权出让土地使用权类型划拨土地使用权类型以招标、拍卖、公开协商等方式取得的荒地等土地承包经营权(国家所有的)建设用地使用权农用地使用权建设用地使用权农用地使用权以乡镇、村企业的厂房等建筑物抵押的,其占用范围内的建设用地使用权一并抵押农村宅基地以招标、拍卖、公开协商等方式取得的荒地等土地承包经营权(集体所有的)土地承包经营权可抵押的土地使用权体系国有土地使用权集体土地使用权法律体系——土地使用权抵押法律依据:《城市房地产管理法》第四十八条依法取得的房屋所有权连同该房屋占用范围内的土地使用权,可以设定抵押权。 以出让方式取得的土地使用权可以设定抵押权。法律体系——土地使用权抵押有偿出让土地使用权