地级市购物中心的发展.doc

地级市购物中心的发展.doc空间管理您的位置:屮国城市综合体网》畅宝民的个人空间》日志地级市综合体的开发规律——以苏州、徐州、泉州等城市为例上一篇/下一篇2008-10-1615:07:53査看(73)/评论(0)/评分(0/0)地级市综合体的开发规律——以苏州、徐州、泉州等城市为例杨宝民张中增杨宝民,星联国际不动产机构深圳市新摩尔(NEWMALL)•商业管理右限公司总经理,清华人学商业地产总裁班客座教授。研究方向:基于知识创新的商业地产经营,大型城市综合体,购物屮心与白领百货经营。QQ:465333227电(邮件:hcv71420@张屮增,深圳中汇建筑设计爭务所,西安建筑科技大学硕士研究生导师,兼职教授地级市综合体的开发规律目录一、 我国地级市的消费特点二、 地级市商业综合体的选址三、 地级市商业综合体物业组合模塑与业态设计特点一以苏州为例四、 地级市商业综合体的建筑策划一以徐州和泉州为例五、 地级市商业综合体招商与运营管理特点刖n从2004年开始新摩尔商业管理公司陆续论证一些地级城市的购物屮心和综合体,积累J'宝贵的经验和教训,2007年不仅以新摩尔公司名义论证了泉州城市综合体项在年底以专家身份到金华现场指导CBD与综合体项H论证,在杨宝民张屮增上海商业地产大规模公开课程屮,部分学员也提出r在地级城市如何实际操作城市综合体的问题。通过借鉴深圳新燃尔公司操作长沙30力平方米综合体的系统化经验,我们开始巫视在地级城市策划一流城市综合体的一条龙开发与运营,提出了优秀标准:在功能组合上借鉴世界一流城市综合体,在文化内涵上重视优秀地域文化特点的表现,在地级城市综合体盈利模式创新方面注匝可操作性,能够通过策划和规划设计以及招商资源的有效整合提髙综合体投资收益。我国地级市的消费特点我国帼员辽阔,根据经济发展特点可以划分为二类地级城市,一类是发达城市例如大庆、温州、东莞、泉州、嘉兴、金华、无锡、苏州等经济发达城市,一类是内陆中等发达城市例如徐州、扬州、赣州、锦州、吉林、潍坊、大同、牡丹江、芜湖、潔河,一类是不发达地级市,例如梅州、百色、吉安、阜阳、汉屮、周口。地级市消费一般特点生活消费为主,高档品牌消费除沿海发达城市外较少。地级市一般只有一个商业中心,业态以超市、而货、专卖店以及批发市场为主。地级市商业综合体的选址老城区选址…般选址在老城区最緊华商业步行街的端点,明2优点是降低开发风险,提升老城区商业步行街的档次。缺点是开发成木较高,往往涉及拆迁,需要得到政府的大力支持和引导,在大多数地级市适合采用这种方式。,保证被拆迁的居一般作为外地开发商适合固定费拆上以及商户合理权益,同时要做好充分用,委托政府拆迁方式,对于被迁的宣传工作,减少拆迁阻力。控制拆迁拆迁户可以优先女排子女就业,风总体成本和时间是最巫要的丁•作,需要鼓励他们以优惠价格购买综合体险进行拆迁摸底和评估,否则可能导致项目流产。的住宅和商铺,形成和谐的社会氛围。,对政府政策连续性和政府领导人的威信和稳定程度都需要评估。需要政府对综合体项目开发认识形成共识,,联合实力更强,注巫可持续经营理念的企业加盟。综合体在城市新区选址我国众多城市都有自己的新城开发计划,新区开发策略受到地方领导水平和国际化视野的制约,需要先策划后规划,只有新城开发具有较高的城市规划和商业规划水平,新区的综合体开发才能具备良好的开发条件,在城市新区选址建设综合体具有自己的特点,我们进行了初步归纳分析,如表2所示:表2城市新区综合体选址的SWOT分析S新区地价便宜,山地面积较大,适合开发非常高起点的综合体,需要打造W周边消费人群不够,人气聚集困难,开发火败率极高,对开发和经营水平提出较高要求0新区建设是中国地级市在城市化进程中普遍遇到的问题,新区开发城市综合体是必然趋势,选择会展中心和城市CBD区域建设城市综合体是一种机遇老城市开发综合体对新城区威胁最人地级市在新区开发过程屮,一燉要朿点将一个新区作为CBD所在地,不要多个匝点,否则新区居民区太少,人II聚集不够,难以形成气候。金华在城市化进程屮采取组团式的城山发展战略,但是在实施过程屮,主要开发方向金东新区规划面枳过小•明显出现了多个新区同步开发的失误•适成社会资源的浪费。出实上能够集小力最发展金东新区•打义乌等加快一体化进程是垠住选择。西乡七iOti二环北坤•五• 公园•銅公因严nW歼厦省臣•金李月公es宾虹路。金华市•施光侖音乐广坊开元路•苏山公园•大黄山公09环城南瑤图1金华市金东新区新区开发过程屮,居住区和商业区域统筹考虑,商业区域一般放在屮部交通便捷位置,在园区经济方面重点吸引无污染的产业集群。泉州