下沙物业发展建议82P.pptx

petitionValueAdded),围绕项目定位,从竞争层面和客户感知层面进行打造项目定位价值项目定位所宣传的——CBD愿景的二元居住形态,落实在产品层面的是:品质、现代、生态、宜居竞争发力价值竞争原则是通过改变游戏规则,强调新的评估标准、强调项目特色客户感知价值在客户最易感知的地方投入精力和成本,在规划和产品打造上出几个亮点,定位阶段营销前置物业发展建议基于三条主线来展开:规划总体原则需要说明的是:我们给出的不是具体的设计方案,我们给出的是能形成价值点和竞争力的因素2核心规划理念市场竞争地块约束条件物业发展建议总体原则CBD愿景二元居住形态规划核心理念—通过围合式布局,基地抬高,围绕中央湖泊打造立体园林,营造有品质感的生态宜居生活情调;—塑造现代大气的建筑立面,展示项目都市CBD的现代品质感;—建造双主题会所,让客户充分感受都市和生态双重居住的感觉;——通过户型的适当创新,提升客户舒适度体验;从品质、现代、生态、宜居上进行强化,打造CBD愿景的二元居住形态规划核心理念西侧:18层回迁房南侧:中沙社区商业用房及回迁房龙湖四个地块规划九沙大道(地面下为地铁一号线)金沙湖湖区本项目东侧:规划星河北路和绿化带,路对面为18层回迁房北侧为R=,通达性好;东南西三面回迁房对地块形象有影响,昭示性弱;内部缺乏资源,距离金沙湖较近但不直接相连,可直接借用的景观少地块解读占地面积:4万方建筑面积:::100米板块价值>>地块价值外部资源>>内部资源价值分区原则权重资源条件30%昭示性15%独立性10%可进入性15%私密性30%合计100%ABC私密性好,通过规划可实现内部景观最大化,同时可部分享有外部景观资源次主干道,通达性和昭示性不错,但车流量大,马路对面为安置房,私密性也会受到影响,东侧有绿化带景观地块价值排序:受西侧道路和安置房影响,私密性和舒适度有部分影响,通过规划可实现内外部资源共享本地块关键优劣势分析优势:西侧高区有部分湖景资源,东侧有绿化带,临近九沙大道,通达型好劣势:三面农民房,一面高容积率商业,直接景观资源少根据地块条件,本项目地块中部南向地块资源条件最优,其他次之地块解读规划布局:居住小区是由7-8栋高层的板式结构的楼体组成,南北交错排列交通组织:居住区的主出入口设置在东侧市政支路(规划星河北路),次出入口设置在西侧市政支路,所有的车停入地下车库,真正实现人车分流;规划布局关键词:台地建筑、高层低密、超大园林、生态湖、双广场、双会所主入口次入口会所会所台地广场中央生态湖“外部借景+内部造景”的模式,规避“外部资源>内部资源”的不足;通过建筑营造“都市感/边界感”,园林营造“原生感”规划思路规划价值解读一:低建筑覆盖的开阔布局,居住舒适度,突破地块极限,疏朗高耸的建筑成为CBD地标整体开阔对称的布局,高层低密化,提高建筑单体高度,降低密度,提高楼间距扩大视野,外部资源的最大化;体现社区空间高、大阔的极致意向园林空间大,价值容易被感知区域在售和未来规划项目,多采用经济型的18层左右为主,建筑覆盖率高,影响舒适度和住宅私密性规划价值解读二:整体5米抬高的台地建筑彰显CBD领地感和隐于繁华的私密性台地之规划理念:基于对豪宅做法及欧洲皇室宫殿园林风格的研究,“融合古典哲学美学的现代都市建筑景观”以国际化的先进设计视角,完成一种“简约贵族艺术”台地之交通组织:台地高差设计,自然形成人车分流的合理交通组织。台上为居者休闲观景空间,台下为车行进出交通空间,两者互不干扰。台地之园林景观:富有立体层次感,确保私密,有利于俯视,形成尊贵的气势;台地之外部环境处理:在台地上部的边缘位置种植冠大荫浓的乔木,在加大台地高度感觉的同时也使城市的噪音,粉尘等污染得以弱化,同时保证私密性。城市广场、地面停车场台地挡土墙、人行台阶阳光地下车库社区泛活动区(动区)社区泛活动区(动静过渡区)台地上散步环路(内环)溪径堆坡规划价值解读三:16000㎡超大立体式园林景观,景观轴和景观组团结合消除内部景观资源盲点主景观轴中央景观湖组团次入口组团组团组团组团组团主入口及广场组团规划价值解读四:内外双广场规划——开阔的城市广场+仪式感的内部台地广场外部绿化带的利用规划价值解读五:震撼的中央生态湖景是本项目中最大亮点,无边界的水系向会所和组团延伸