房地产开发项目的经济评价.ppt

第六章房地产开发项目的经济评价内部收益率()1、定义内部收益率是指项目在投资过程中,使现金流入现值的总和等于现金流出现值的总和的贴现率或折现率。?也即指投资项目净现值等于零时的贴现率即为内部收益率(IRR)。?也就是说是投资项目在不亏不盈情况下的贴现率。IRR?n0=tttti)+(11×)CO-(CI=NPV2、公式若方案每年的现金流入和现金流出量都知道,如何求:IRR=?=0年…… = 25%)-(×-+=122111iiNPVNPVNPViIRR2、公式注意公式中:?i2>i1>0,且2% ≤ i2-i1≤ 5% ;?NPV1>0,NPV2<0 ;3、理解、认识i2NPV1NPV2i1IRR(IRR,0)PV0分析:运用净现值等于0时求内部收益率时,可以将净现值NPV看作是关于i的一元高次幂函数。先假定一个i的值,如果求得的NPV>0,则说明i值定得太小,应再假定一个较大的i值计算NPV;若求得的NPV<0,则应减小i值以使NPV接近0,当两次假定的i值之NPV由正变负或由负变正时,则在两者之间必定存在一个使NPV等于零的i值,该值即为所求的内部收益率。在进行经济项目的评价时,将求出的全部投资或自有资金的内部收益率(IRR)与行业的基准收益率或设定的贴现率相比较,当内部收益率≥基准收益率或设定的贴现率时,即认为方案的赢利能力已满足最低要求,该方案可考虑接受。第一种方法:试算法随着贴现率的不断增加,净现值越来越小,当贴现率增加到某一数值时,净现值等于零,此时的贴现率即为内部收益率(IRR)。第二种方法:插值法(内插法)它是利用两个直角三角形相似,对应边成比例的特点来求取投资项目的内部收益率的近似值。其计算步骤如下:①试定贴现率的值,找得i1、i2两个贴现率(近可能地接近,一般来说应有2%≤︱i1- i2︱≤5% )使之满足由这两个贴现率求出的NPV值,其中i1对应所求出的NPV1>0;i2对应所求出的NPV2<0。②利用直角三角形相似求近似的内部收益率。【例6-3】某投资项目净现金流量如下表,当其基准折现率为12%时,使用插值法求取该项目的内部收益率,并判断其在经济效果上是否可取?8080406040-200净现金流量543210年份净现金流量表(单位:万元)4、如何求取方案的内部收益率(IRR)?第一步:设i1=12% NPV1 = -200+40(P/F,12%,1)+60(P/F,12%,2)+40(P/F,12%,3) +80(P/F,12%,4)+80(P/F,12%,5) = (万元)第二步:设i2=15% NPV2 = -(万元)第三步:用插值法求出内部收益率(IRR)的近似值【解】()%=12%-15%-(-)+12%=)i-(iNPV-NPVNPV+i=IRR122111结论:由于IRR大于基准折现率,%>12%,故该项目在经济效果上是可以接受的。