北京市高端别墅市场需求调研分析(doc40).doc

北京市高端别墅市场需求调研剖析“师”之概念,大体是从先秦时期“师长、师傅、先生”而来。其中“师傅”更早则意指春秋时国君老师。《说文解字》中有注曰:“师教人以道者之称也”。“师”之含义,现在泛指从事教育工作或是传授知识技术也或是某方面有特长值得学习者。“老师”原意并非由“老”而形容“师”。“老”在旧语义中也是一种尊称,隐喻年长且学识渊博者。“老”“师”连用最初见于《史记》,有“荀卿最为老师”之说法。慢慢“老师”之说也不再有年龄限制,老少皆可适用。只是司马迁笔下“老师”当然不是今日意义上“教师”,其只是“老”与“师”复合构词,所表达含义多指对知识渊博者一种尊称,虽能从其身上学以“道”,但其不一定是知识传播者。今天看来,“教师”必要条件不光是拥有知识,更重于传播知识。最近,我们对密云、怀柔、顺义、平谷、延庆、昌平等区域别墅市场进行了一次系统研究与剖析,从市场供应,需求等方面对该区域别墅现状进行了深入了解。此次,我们就这次高端别墅需求调研一些基本情况与大家做一次分享,希望能给各位一些启示。一般说来,“教师”概念之形成经历了十分漫长历史。杨士勋(唐初学者,四门博士)《春秋谷梁传疏》曰:“师者教人以不及,故谓师为师资也”。这儿“师资”,其实就是先秦而后历代对教师别称之一。《韩非子》也有云:“今有不才之子……师长教之弗为变”其“师长”当然也指教师。这儿“师资”与“师长”可称为“教师”概念雏形,但仍说不上是名副其实“教师”,因为“教师”必须要有明确传授知识对象与本身明确职责。1需求调研说明观察内容选择,我本着先静后动,由近及远原则,有目、有计划先安排与幼儿生活接近,能理解观察内容。随机观察也是不可少,是相当有趣,如蜻蜓、蚯蚓、毛毛虫等,孩子一边观察,一边提问,兴趣很浓。我提供观察对象,注意形象逼真,色彩鲜明,大小适中,引导幼儿多角度多层面地进行观察,保证每个幼儿看得到,看得清。看得清才能说得正确。在观察过程中指导。我注意帮助幼儿学习正确观察方法,即按顺序观察与抓住事物不同特征重点观察,观察与说话相结合,在观察中积累词汇,理解词汇,如一次我抓住时机,引导幼儿观察雷雨,雷雨前天空急剧变化,乌云密布,我问幼儿乌云是什么样子,有孩子说:乌云像大海波浪。有孩子说“乌云跑得飞快。”我加以肯定说“这是乌云滚滚。”当幼儿看到闪电时,我告诉他“这叫电光闪闪。”接着幼儿听到雷声惊叫起来,我抓住时机说:“这就是雷声隆隆。”一会儿下起了大雨,我问:“雨下得怎样?”幼儿说大极了,我就舀一盆水往下一倒,作比较观察,让幼儿掌握“倾盆大雨”这个词。雨后,我又带幼儿观察晴朗天空,朗诵自编一首儿歌:“蓝天高,白云飘,鸟儿飞,树儿摇,太阳公公咪咪笑。”这样抓住特征见景生情,幼儿不仅印象深刻,对雷雨前后气象变化词语学得快,记得牢,而且会应用。我还在观察基础上,引导幼儿联想,让他们与以往学词语、生活经验联系起来,在发展想象力中发展语言。如啄木鸟嘴是长长,尖尖,硬硬,像医生用手术刀―样,给大树开刀治病。通过联想,幼儿能够生动形象地描述观察对象。,通过对不同人群市场需求研究,来获得需求主体行业、年龄、收入等方面特征,最终为客群定位提供依据;通过对需求主体房地产产品需求特征研究,主要包括购房区域、面积、价格、园林选择取向等方面,为本项目产品设计、市场定位提供指导性建议。,主要通过两个方面来完成,首先通过对现阶段市场在售并且与北京别墅物业总体价格分布相同,高档项目购房客群描述,以解决市场需求主体及其购房取向问题;并对需求问卷进行定量剖析,解决购房人群特征、需求产品特征等问题。其次,通过有购买本项目潜力人群进行深访,了解他们对度假物业见解与需求,对他们消费行为特征作出描述与概括。这样,即有定性方向指引,又有定量数据剖析,从而对需求研究提供有力支持。,我们在各区选取了9个高档物业,包括写字楼、别墅、公寓,并且其价格与北京总体别墅价格分布相似,这9个物业分别是:源屋曲、文津国际、观筑、融城、西环广场、华悦国际、华鼎世家、佳程广场、中环世贸。,对于普通访谈部分,我们所统计人群均为已经购买或者即将购买有意向购房群体。对于深访人群,均是资产在600万以上,对该项目有兴趣人群。,其发放标准按照别墅物业价格分布发放,收回问卷449份,其中有效问卷397份;深访部分我们选取了30位潜力客户。我们利用这397份调研问卷与30位深访资料对度假别墅需求市场作了详尽剖析,以求对本项目市场定位及后期运作提供较有力支持。