土地增值税清算政策解读及策划方案.ppt

主要收获一、准确理解最新房地产土地增值税政策二、合理运用税收政策处理本单位的税收问题和税收策划三、了解土地增值税税务检查常见问题,消除问题隐患四、释疑税收疑难问题,交流财税处理技巧。2020/3/291第一讲土地增值税政策解析第二讲应税收入和扣除项目的政策解析第三讲常见问题及主要检查方法第四节土地增值税主要策划方法主要内容2020/3/292第一讲土地增值税政策解析第一节征税对象及范围土地增值税的征税对象是转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物所取得的增值额。分析:一是仅对转让国有土地使用权的征收,对转让集体土地使用权的不征税。二是只对转让的房地产征税,不转让不征税。三是对转让房地产并取得收入的征税,对发生转让行为,而未取得收入的不征税。2020/3/293第二节土地增值税预征财税字[1995]048号对纳税人预售房地产所取得的收入,当地税务机关规定预征土地增值税的,纳税人应当到主管税务机关办理纳税申报,并按规定比例预交,待办理决算后,多退少补。2020/3/294《河南省地方税务局关于明确土地增值税若干政策的通知》(豫地税发〔2010〕28号)一、土地增值税预征率根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》第十六条的规定,我省土地增值税预征率按不同项目分别确定:(一)%;(二)%;(三)除上述(一)、(二)%。2020/3/295普通住宅标准应同时满足以下条件:(1)。(2)单套建筑面积在120平方米以下。(3)。各省可根据实际情况,制定本地区享受优惠政策普通住房的具体标准。但单套建筑面积和价格标准向上浮动的比例不得超过上述标准的20%。2020/3/296第三节核定征收一、《土地增值税清算管理规程》国税发[2009]91号在土地增值税清算中符合以下条件之一的,可实行核定征收。(一)依照法律、行政法规的规定应当设置但未设置账簿的;(二)擅自销毁账簿或者拒不提供纳税资料的;(三)虽设置账簿,但账目混乱或者成本资料、收入凭证、费用凭证残缺不全,难以确定转让收入或扣除项目金额的;(四)符合土地增值税清算条件,企业未按照规定的期限办理清算手续,经税务机关责令限期清算,逾期仍不清算的;(五)申报的计税依据明显偏低,又无正当理由的。2020/3/297二、豫地税发〔2010〕28号第二条、土地增值税核定征收率(一)普通标准住宅2%;(二)除普通标准住宅以外的其他住宅4%;(三)除上述(一)、(二)项以外的其他房地产项目5%;(四)符合第三条第(二)项条件的8%。2020/3/298第三条、土地增值税的核定征收所有房地产开发项目纳税人自本通知执行之日起,一律按查账征收方式按预征率征收土地增值税,待符合土地增值税清算条件后,由纳税人按规定自行清算,并结清税款。主管税务机关对纳税人上报的清算资料进行审核过程中,对纳税人符合下列(一)、(二)项条件的,报省辖市地方税务局批准,按核定征收率征收土地增值税。2020/3/299(一)纳税人开发的房地产项目有下列情形之一的,按规定的核定征收率征收土地增值税。,但其扣除项目支出不能正确核算的;,但其收入总额不能正确核算的;,主管税务机关难以核实的;凡纳税人转让普通标准住宅、豪华住宅、写字楼、商业用房、办公用房的收入等,应按不同的核定征收项目分别核算,核算不清的一律从高适用核定征收率。2020/3/2910