中房信xxxx淮南淮矿项目商业发展策略及定位报告.ppt

淮南淮矿项目商业发展策略及定位报告(终稿)|决策咨询February8,2010报告说明感谢淮矿地产给予易居(中村项目商业部分提供前期定位咨询服务。针对本项目,咨询团队从以下几部分入手:—走访项目所在区域经营户、拆迁户、消费者以及业内人士,获取对项目及市场的认识;—通过对淮南及区域商业市场现状分析,了解和把握城市及区域商业发展趋势;—对项目现方案商业规模从市场可行性方面进行论证,并深刻梳理区域资源禀赋;—开展项目组动脑会,结合过去在商业地产咨询中的经验以及对本项目的理解,借鉴相关案例经验,制定最优方案;—在确定方案方向的基础上,进行产品细节修正,调整规划布局、业态建议、动线建议、景观建议等。以下提供本项目报告。数据来源:实地调研淮南市房地产管理局淮南统计年鉴淮南社会经济公报基于对项目的初步理解,我们形成这样的认知边缘城区|高开发强度|不确定性风险|高招商难度目标及要求1、项目以棚户区改造立项,以住宅及商业为开发物业主体;2、商业部分将打造成区域性商业中心并带来丰厚利润;3、完成对项目规划布局建议及商业部分定位工作。基于对项目的深刻理解,我们在进行项目方案建议之前形成以下认识三点认识项目应打造成淮南西部区域标杆,改善区域形象项目应充分整合区域旅游资源以寻求突破项目的开发应成为促进区域发展升级的重要支撑基于对项目的以上认知,易居认为项目前期需解决四大核心问题:R1项目市场机会论证。R2R3R4项目最优发展策略问题。项目最佳规模及业态定位问题。项目财务成本测算问题。至此,易居认为项目的挑战远大于机会,我们需要对区域商业市场详细研究,充分整合运用区域历史文化及自然资源禀赋,以最佳策略、最优规模及最小风险、最大利润率,指导项目操作、精准定位项目以找到发展的突破点。研究框架项目属性认知城市属性分析区域及片区分析地块及项目属性界定城市房地产发展分析区域商业市场机会分析区域住宅市场机会分析区域市场访谈分析整体发展策略项目定位建议整体规划及业态布局建议招商运营建议市场机会论证物业发展建议项目财务评价项目开发周期项目经济测算旅游文化市场研究淮南旅游文化市场简析旅游文化市场商户访谈旅游文化主题适应性评估研究框架项目属性认知城市属性分析区域及片区分析地块及项目属性界定市场机会论证物业发展建议项目财务评价旅游文化市场研究1项目属性/城市区位分析皖北皖中皖东★淮南皖西省会经济圈淮南紧临淮河南岸,可辐射皖北大部及皖东、皖西地区,临近省会经济圈中心城市合肥,消费及人口呈现外流趋势淮南位于安徽省中部偏北,处在淮河之滨。距离合肥直线距离106公里,距蚌埠54公里;淮南处在省会经济圈以及沿淮城市群核心位置,未来发展前景较好;淮南对皖北城市具有较强的辐射能力,对皖西、皖东城市辐射较弱;淮南受省会合肥辐射较强,高端消费及人口出现外流趋势。106公里54公里138公里安徽第二大城市,华东地区重要的能源基地,产业结构相对单一,第三产业发展相对较慢1项目属性/城市地位分析淮南04-08年产业总值变化图淮南2008年三次产业产值比例图数据来源:2009淮南统计年鉴■淮南是传统重工业城市,支柱产业为煤炭、电力以及化工,第二产业占绝对主导地位,其中煤炭、电力占第二产业产值85%左右,是华东地区重要的能源基地;■,其中市区人口超过百万人,是安徽省第二特大城市,市区下辖五区以及一个实验区,同时也是安徽省城区面积最大的城市之一。■淮南以工业立市的发展思路,限制了其它产业的快速发展,第三产业产值比例逐年下降。