玉锦湾项目建议.ppt

世茂·玉锦湾下阶段营销策略建议
前言
本次汇报基于之前中原7月16日汇报,通过对本案改善型客户及竞争产品的深入调查,并结合项目8亿销售目标及13#推售,提出产品升级建议及拓客动作
汇报结构
>>项目分析
市场及存量分析
成交客户分析
竞品分析
>>产品升级建议
>>拓客铺排
宏观市场表现:2013年整体供需两旺,去存量阶段,但存货压力巨大,尤其集中130平米以上,与本案产品面积重叠
成都电梯物业供需及存量对比
按2013年上半年去化速度,在无新推的情况下,
130-150平需要1年,150-170平需要1年半,170-200平需要1年半,200平米以上需要2年
竞争项目表现1:上半年本案整体去化高于竞品,但下半年面临SOHO清盘,将以住宅作为主力去化产品,存在市场压力
项目
装修否
签约套数
签约面积
签约金额(亿)
城中
本案
-
429


城南
誉峰
装修
187


西派国际
装修
98


城东
保利康桥
-
80


御园
-
145


仁恒滨河湾
装修
31


天誉
装修
190


锦天府
装修
87

()
望今缘
装修
13


竞品选择标准:主城区,产品线相近,销售阶段相似, 客户群体相近
注:竞品数据来源自备案数据
保利康桥
仁恒滨河湾
天誉
锦天府
誉峰
西派国际
擎天半岛
御园
本案
望今缘
竞争项目表现2:潜在供应集中在8-10月放量,产品重叠度较高,以180㎡以上再改产品为主
项目
推盘时间








123-144㎡
260-261㎡
保利康桥
御园
太阳公元
天誉
icc
滨河湾
锦天府
擎天半岛
210-220㎡
200-201㎡
60-140㎡
200-201㎡
200-201㎡
180-220㎡
185-350㎡
240-241㎡
玉锦湾
区域内竞品
辐射竞品
数据来源于中原数据部
180-181㎡
类别
城南
城东
面积
誉峰
西派国际
保利康桥
御园
望今缘
仁恒滨河湾
天誉
锦天府
雍锦汇
90-110
-
1
2
-
-
-
-
-
-
110-130
-
18
45
-
-
-
38
-
-
130-150
-
2
-
80
-
-
99
-
-
150-170
-
34
-
58
-
-
1
-
-
170-200
40
30
33
7
-
18
25
29
-
200-250
137
-
-
-
2
-
27
18
21
250-300
2
7
-
-
10
13
-
6
-
300-400
8
-
-
-
1
-
-
20(18别墅)
-
400-500
0
-
-
-
-
-
14(别墅)
-
500以上
0
-
-
-
-
-
-
成交均价*
16936
17319
-
-
23679
17776
14381
15954
17472
裸房价
12936
12319
14510
10097
15679
12776
10381
11954
12972
2012年裸房价
12979
-
14718
11005
15327
-
9687
12010
-
竞争项目表现3:按产品面积划分,150平米以上舒居产品以誉峰去化为优,其它项目月去去化不足10套,个别项目价格较12年出现跳水
注:竞品数据来源自备案数据
本案存量:存量货值满足目标业绩,以住宅产品为主,面积以160平米以上改善型产品为主
存量备注:数据截止6月30日
下半年预推产品:13#高层(260平米)、最后2栋洋房(160-230平米),面临总价持续走高,客户群相对减少的局面
20#
19#
18#
16#
15#
14#
17#
6#
7#
8#
9#
10#
11#
12#
13#
玉锦湾预推售楼栋
楼栋
面积
套数
13#
260
96
19#、2