宜阳县锦屏镇后庄村项目开发建议报告.ppt

宜阳县锦屏镇后庄村开发建议报告谨呈洛阳亚威置业报告内容提纲宏观政策扫描分析宜阳房地产市场概况宜阳房地产市场总结项目地块分析规划产品建议宏观政策扫描 1、2月20日国务院常务会议提出“国五条”,指明继续调控的主要方向,预示着新一轮调控由此开始。 2、3月初“国五条”细则落地,相比 2010 年的“国十条”和2011 年的“国八条”,限购统一范围、涵盖新旧住房,限贷继续提高二套房门槛,严厉程度继续升级,并且再次要求地方制定房价控制目标,更明确二手房转让严格实施“20% 个人所得税”政策,调控范围逐渐延伸向存量房。 3、3 月31 日是各地公布 2013 年房价控制目标的“大限”,地方细则密集落地目前已出台的城市包括北京、上海、深圳、广州、重庆、合肥、大连、济南、天津、南京等城。政策: “国五条”出台,限购限贷限价力度再升级,二手房个税从严执行宏观政策分析调控目标和举措有松有紧,但总体来说与市场预期存在距离。一、在房价调控目标方面,仅有北京规定为与 2012 年相比保持稳定,其它大多定为“低于城镇居民人均可支配收入的实际增长幅度”--也就是名义增长幅度减去 CPI 的增幅。根据中原地产测算,扣除 CPI 因素,城市的房价目标在 %-% 。其中也仅有天津、广州及昆明等市的细则中明确提出剔除保障房部分,价格控制难度相对较高。二、信贷方面,只有北京提出将根据房价目标进一步提高二套房首付比例。而其他城市只是含糊表示将根据市场变化,或房价控制目标执行情况,适时调整第二套住房贷款的首付比例和贷款利率。可以说信贷政策还是留有相当的余地,力度低于此前预期。三、对于 20% 的个税,多个城市的细则都没有涉及。自上次国五条细则出台后,对买卖双方都形成了催促效应,促成了“恐慌性抛盘”和“恐慌性购房”同时并存的奇特局面。宏观政策扫描展望:政策落地压制短期量价上行空间,下半年渐趋平稳,全年增长无忧。宏观市场分析一、价格方面,随着各地“国五条”细则落实,房价涨幅将有所放缓,放缓程度将依据各地方政策严厉程度以及执行力度有所不同,由于房地产市场特别是房价平稳对宏观经济至关重要,作为新一届政府的开局之年,房价仍将是政府关注的焦点,房价涨幅较大的城市仍存在调控政策加码风险,如此前房价涨幅较大的广州再度加大调控力度, 4月22日广州市国土局表示将全面执行商品房价格申报指导,继北京之后,又一价格涨幅过大的热点城市明确表示对住房进行价格指导。二、成交方面,政策影响下,前期成交透支部分未来需求,预计成交量在此前高位基础上有所回落,但在季节性因素和供应加大的推动下,二季度总体好于一季度,下半年趋于平稳。三、全年来看,在经济企稳复苏力度不强、物价上涨压力不明显的形势下,货币政策仍将维持现有基调,新增贷款增加仍将为房地产业提供较好的空间,我们仍维持年初预判,全年房地产市场总体好于去年。宏观政策扫描分析宜阳房地产市场概况宜阳房地产市场总结项目地块分析规划产品建议宜阳房地产市场概况——区位洛阳市宜阳县新安县宜阳房地产市场概况——规划河北在售项目分布香山绿洲鹿鸣苑鑫都花园香水雅居