【二】存在问题及分析产品软硬伤问题■软伤分析。问题:1、项目品质、管理、物业等问题诸多,口碑较差;2、社区别墅生活氛围较淡,园区缺乏园林景观,产品吸附力弱化;3、大量低价二手房销售,直接影响在售产品。对应解决:1、优化社区物业价值,打造服务体系;2、结合现场包装和现有景观尽可能优化项目景观体系,提升社区品质;3、产品保持新品形象,区隔二手房。产品软硬伤问题■硬伤分析。问题:1、大面积双拼,造成总价偏高,目前同区域无竞争力;2、小区南端紧临百葛路、北端紧临北六环,受到过往车辆影响,噪音震动干扰极大;3、一、二起余房剩余房源花园小,无景观卖点,临户装修影响美观效果;4、现房共性问题:房屋成品维护不够,外立面均存在不同程度的返碱、铁艺生锈、花园缺失破损等问题。5、三期外立面品质比现房有所提升。但因规划及位置原因,园林景观不具优势。对应解决:1、通过对项目配套的开放、完善,物业服务质量的上升改善项目品质问题2、噪音及花园问题通过业务员给予客户合理化专修、花园规划解决方案确实解决一定干扰,消除抗性。3、成品建筑及园林维护必须给予足够重视。【三】核心卖点梳理产品十大卖点【区位】上奥,上北,小汤山富水宝地;【体量】总占地面积52万平米,,中大别墅区;【交通】京昌高速、北六环等主干道纵横交错,地铁昌平线直达城市核心;【自然】温榆河、京密引水渠、原生树及植被密布四周,坐享森林、河流、草地、麦田交织浸染的原生自然环境;【景观】10万平米专属森林公园,内部园林景观,有天有地;【建筑】北美维多利亚风格,柔美高雅;【庭院】大面积庭院,内庭、前庭、后庭、侧庭多重享受;【教育】紧邻沙河大学城,比邻五所名牌学府;尽享百万平米全方位配套;【人居】城市绿化带,奥北负氧离子圈,低温湿润养生圈,城市人居典范;【配套】篮球场、网球场、足球场、烧烤区等户外休闲场所,游乐园、俱乐部、生活随性畅意;【四】整体营销策略1销售资源分期剩余套数剩余销面(㎡)均价(元/㎡)总房款(元)套均总价(万元/套),,954,,,992,,,762,209503万预算总房款合计452,709,707-■2009年林溪全部可销售资源列表含统筹房源重要推售节点明确一、二期尾货清盘期1-5月三期准现房热销期6-9月三期现房强销期10-12月2营销策略
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