城市江山项目营销企划案.doc

“昌龙. 城市江山”项目企划案目录一、项目概况二、项目定位 1、 SWOT 分析 2、定位三、产品策略 1、产品规划建议 2、产品竞争力打造四、价格策略 1、价格制定依据 2、价格执行策略五、竞争策略六、销售推广 1、销售执行(销售节奏控制、销售周期安排) 2、广告推广(推广主题、营销道具组合、推广周期安排) 七、营销费用预算房地产 E网/ 范文吧范文项目概况“昌龙·城市江山”位于重庆市经济技术开发区丹龙路 A5 地块,紧临白鹤路与南城西路交汇处,规划用地 亩,项目周边有学校、医院、农贸市场、银行、超市、餐饮、娱乐等生活配套设施, 115 路、819 路、366 路、361 路、121 路、 828 路、 372 路、 304 路、 386 路、 364 路、 962 路、 903 路等多条路线均可通达本项目,可便利通达渝中区、江北区、沙坪坝区、九龙坡区、大渡口、巴南区等本市各区市中心点。项目总建筑面积 42503 ㎡,其中住宅面积 37791 ㎡,商用门面 1096 ㎡,车库等其它部分面积 3716 ㎡,每个商用门面面积在 50—100 ㎡之间,住宅面积在 65—130 ㎡之间,以两室两厅户型为主,三室两厅、四室两厅为辅。项目经济技术指标: 总用地面积: 10300 ㎡总建筑面积: 42503 .9㎡,其中住宅面积: ㎡门面: 1096 ㎡车库: ㎡设备房: 528 ㎡社区活动中心: 299 ㎡公共开放空间: 660 ㎡占地面积: 2920 ㎡覆盖率: % 容积率: (含开放空间增加容积率 ) 绿地率: % 停车位: 134 个,其中地上 65个,地下(中庭广场下) 69个项目定位一、项目 SWOT 分析(核心竞争力) 优势 S: 1、地段:位于经开区内,临“江山多骄”、“融侨半岛”,接鹅公岩大桥,具升值潜力,是较为理想的居住区 2 、交通: 115 路、 819 路、 366 路、 361 路、 121 路、 828 路、 372 路、 304 路、 386 路、364 路、962 路、903 路等多条路线均可通达本项目,可便利通达渝中区、江北区、沙坪坝区、九龙坡区、大渡口、巴南区等本市各区市中心点,交通便捷 3、景观资源:环境清幽,可观瑰丽长江,望南山美景,小区内有 3000 多㎡的中心绿化广场 4 、规划优势:随着周边住宅项目的日趋增多,居住氛围将越加浓厚,配套设施将日趋完善 5、昌龙地产的品牌号召力劣势 W: 1、周边环境:工业区对生活环境的影响,两条交通干道的噪声污染 2、地块限制:地块较小,不便于规划 3、社区成熟度不高机会 O: 1、可填补区域市场内中小户型的市场空白 2、均价 2400 元/㎡,总价 15万元左右的价格定位在区域市场内极具竞争力 3、消费者对“住在南岸”的日趋认同,在区域大盘(如融侨半岛、美堤雅筑) 的宣传下,利于价格阻击战的进行 4、近年内政府拆迁力度的加强,增加了市场需求量威胁 T: 1、区域市场内大盘云集,竞争激烈 2、本案缺乏能够为受众快速识别的独特内在气质总结: 通过分析可以看出,项目在产品规划和价格制定上具有一定优势,在周边大盘的虎视下,项目应在市场上迅速建立起形象识别体系,以单价低、总价低的价格优势引起目标消费群的关注,“短、平、快”地完成项目销售工作,避免销售时间拉长而造成同类产品的市场竞争。二、项目定位(一) 项目总体定位“经济实用型生态小区”或“新都市普通版生态家园”(二) 项目档次定位区域市场内中高档品质、中档价位的花园小区(三) 项目特色定位现代风格的园林住宅小区(四) 项目价格定位全程均价为 2400 元/㎡(套内),总价 15万元左右(五) 项目目标消费群定位 1、主力客户群 a、开发区内大中型企业、单位中高层干部、专业技术人员等; b、周边地区二次置业者、国有企事业单位离退休干部、卫生、文教人员等; c、区域市场内大量拆迁户 d、年龄在 25—45岁之间、收入水平较高且工作稳定的中、青年白领职业者、南岸和经开区的青年公务员。 2、次要客户群 a、南坪其他区域的居民 b、南岸以外如九龙坡、巴南区、杨家坪地区或市外流动人口置业者 3、潜在客户群 a、购买优质物业进行保值的投资者 b、有一定积蓄购房以作投资者 c、家庭需分割或用以度假或养老者 d、购买小户型的投资者项目目标客户群消费分析; 1、影响营销的三个消费层次 a、投资者 b、使用者 c、经营者(商业用房) 2、各层次消费人群特征 a、购房者主要消费特征工作、居家是否方便、服务是否完善,产品内容是否丰富,选择余地是否大,环境是否舒心。年龄 25—60岁,家庭收入水平中上(人均月收入 2000 以上, 家庭月收入 4000 以上)且呈上