大亚湾地产项目市场分析.doc

大亚湾市场分析 A. 惠州建艺大亚湾项目市场分析一、市场分析区域界定 1. 本项目位于国家级经济技术开发区大亚湾西区,目前大亚湾开发区正在进入跨越式发展期,大亚湾的经济环境、政策环境以及房地产市场现状对本项目影响巨大,因此对大亚湾地区的市场分析理所当然。 2. 从地理位置上看, 其中本项目所在地位于大亚湾西区, 大亚湾开发区位于惠阳区的南部, 项目用地距离惠阳市区约 15 分钟车乘, 项目的开发与发展无疑会受到惠阳市区的辐射与影响, 因此有必要对惠阳的经济政治及房地产市场进行分析。二、惠阳房地产市场分析(一)惠阳区概况行政区划: 2003 年3月6日, 撤销县级惠阳市, 设惠州市惠阳区, 惠阳区辖原县级惠阳市的淡水、永湖、良井、平潭、沙田、霞涌、澳头、秋长、新圩、镇隆等 10 个镇等,面积 1184 平方公里, 人口 万。区人民政府驻淡水镇金惠大道。由此惠阳由县级市改为惠州市中心城区的一部分, 惠州由一个沿江城市变为沿海城市。区位: 惠阳地处惠州南部, 珠江三角洲的东南部,南抱大亚湾,与香港隔海相望;西连深圳; 中部与惠州市区环接。市中心至深圳 58 公里,至广州 190 公里,到香港 47 海里。优越的区域位置以及良好的经济政治环境,正吸引着越来越多的周边发达城市资金的涌入,作为周边发达城市的卫星城-- 惠阳正在以前所未有的速度向前发展。交通: 经过 20 几年的发展, 惠阳已经形成发达的立体交通网络, 京九铁路在这里经过, 惠深、深汕、广汕高速公路在这里交汇,大型客机在这里升降,远洋货轮在这里启航, 两小时内,能到达周边主要发达城市。(二)城市规划及定位 1. 总体规划惠阳城市规划建设将按照中海壳牌南海石化项目后勤基地的定位, 坚持高起点、高标准地完成惠阳总体规划, 进一步完善包括淡水、秋长、沙田、三和开发区在内的 48 平方公里的城市建设用地、交通系统规划,以及城区、中心组团、站前组团和“两河四岸”景观控制性详细规划。惠阳将配合惠州实施沿海城市发展战略, 把惠阳建成惠州滨海城市组团中一颗璀璨的“明珠”。 2. 近期重点规划目前重点是做好“一心三轴”规划工作, 优化惠阳中心城区。“一心三轴”就是“打造一个中心,培育三大发展轴”。一个中心是建设以淡水为核心的区域性商贸流通服务中心。从产业发展趋势上看,随着工业化、城市化水平的提高,近几年来淡水的人流量、物流量正在节节攀升,具备了大力发展第三产业的条件。如今淡水已形成了商贸流通中心的雏形。为建设商贸流通中心,政府把有限的土地资源留用于发展第三产业,城区 平方公里中心区原则上不再上工业项目,并积极争取将部分工业用地转为商业用地。三大发展轴是培育惠淡大道、惠澳大道、新秋公路发展轴,通过公路等交通干线,吸引产业尤其是工业的落户,发挥集聚效应,成为产业和人口的聚集带。惠淡大道是以三和开发区为重点, 连接淡水镇、永湖镇, 大力发展数码电子和文化休闲产业, 逐步成为城区中心区的延伸腹地。惠澳大道则是以沿线的工业园区为重点, 承接中海壳牌南海石化项目和惠州数码工业园的辐射,引入石化中下游产业。新秋公路发展轴以新圩镇为重点, 承接深圳、东莞的产业转移, 大力发展外向型工业, 形成传统工业走廊。(三)惠阳市宏观经济环境 1. 国民经济持续走好,投资环境良好分析: 由图标数据看出, 惠阳近年来国民经济持续走好, 增速较快, 宏观经济的快速发展必然有力地支撑当地房地产的发展。 2. 居民消费水平不断提高,消费结构逐步改变分析:由上图可看出惠阳人均国内生产总值已接近 2000 美元大关,据行业研究表明,当人均 GDP 处于 1000 — 2000 美元时,人均可支配收入将会快速增长,恩格尔系数也将大幅下降,居民消费观念和生活方式将会向更高层次转变,教育、文化、旅游和投资消费所占比列将会越来越大;特别是住房、汽车等大宗消费开始群体出现。由此表明,惠阳的房地产正处于高速发展阶段。 3. 国民经济结构渐趋合理?近年来第二产业和第三产业占据经济主导地位; ?趋势发展: 第三产业比重增加, 反映出当地第三产业的发展势头更加迅速, 产业结构更趋合理。(四)惠阳市房地产市场宏观环境 1. 房地产投资快速增长?自 2003 年以来, 惠阳房地产开发投资保持快速增长趋势, 平均年增长率超过 30% , 快速增长的投资预示着市场供应的急剧增加。 2. 施工竣工面积大幅增长?与房地产开发投资相对应,施工面积与竣工面积都有大幅度增长; 3. 商品房销售面积创新高,但增长率有所回落? 2002 年前, 惠阳区的商品房基本上是以消化历史遗留的空置物业为主, 2002 年在中海壳牌项目启动等众多利好的带动下,市民对新楼盘需求开始趋旺,当年不但消化了余下的商品房,更有 8279 平方米的销售量;到 2004 年,