项目六消费支出规划工作任务及能力要求(一)制定住房消费方案?(二)制定汽车消费方案 1、能够分析客户的住房消费需求 2、能够选择支付方式 3、能够根据因素变化调整支付方案 4、能够能够向客户提供相关咨询服务 5、能向客户提示相关风险 1、能够分析客户的汽车消费需求 2、能够选择支付方式和和贷款机构 3、能够根据因素变化调整支付方案工作程序现在和未来负担能力居住地点变迁和年限自己房屋的依赖性房租成长率未来房屋价格的预期购房? 租房房屋居住需求空间需求环境需求家庭人数生活品质购房租房购房决策租房地段环境价格内部设施购房规划时间户型、面积购房单价的确定保值增值潜力首期付款偿还贷款首期付款?本项目相关知识?1、贷款方式的基本知识?2、还款方式的基本知识?3、住房消费相关税费及保险费?4、住房消费相关法律规定?一、知识要求?(一) 住房支出的分类住房支出的分类?1、住房消费(租金价格衡量) ?①购房; ?②租房。?2、住房投资?将住房看成投资工具。??(1 1)适合租房的人群)适合租房的人群??( (1 1)刚刚踏入社会的年轻人。)刚刚踏入社会的年轻人。??( (2 2)工作地点与生活范围不固定者。)工作地点与生活范围不固定者。??( (3 3)储蓄不多的家庭。)储蓄不多的家庭。??( (4 4)不急需买房且不清楚房价走势者。)不急需买房且不清楚房价走势者。??( (2 2)租房和购房的比较分析)租房和购房的比较分析??( (1 1)年成本法; )年成本法; ??( (2 2)净现值法。)净现值法。租房购房优点 ,居住较大房屋。 。 2 .满足中国人具有定所的传统观念。 3 .留存首期款,用作其它投资渠道和收益。 。 。 ,累积财富。 。 。 6 .可以按自己意愿布置和装饰家居。缺点 ,主动权在房主。 ,缺乏流动性 。 3 .需要承担房屋价格下跌和损毁的风险 4 .有房屋上涨,未来购房成本增加的风险。购房和租房的优缺点对比:?6、租购房决策影响因素?房价成长率: 房价成长率越高,购房越划算?房租成长率: 房租成长率越高,购房越划算?居住年数: 居住时间越长,购房越划算?利率水平: 利率水平越高,租房越划算?房屋的持有成本:房屋持有成本越高,租房越划算?租房押金: 押金水平越高,购房越划算?7、租房或购房的决策方法?(1)年成本法?租房年成本=押金×机会成本率+年租金?购房年成本=首付款×机会成本率+贷款余额× 贷款利率+年维修费及税金+折旧?比较租房或者购房的年成本,成本小的更为划算?购房后总价固定,如果贷款利率不变,随着每年还款,贷款余额逐渐减少,因此,购房年成本逐渐降低; ?如果将来房租不断上涨,则租房年成本逐渐上升。?年成本法只是基于当前状况的一个比较,在租房或者购房决策时还应该考虑将来的其他因素的改变, 比如房租是否呈增长趋势,房价是否呈增长趋势。?例题: 年成本法案例?小李看上了一套 100 平米的住房,位于广州市珠江新城附近,该住房可租可售。如果租房,房租每月 5,500 元, 以1个月房租作为押金。如果购房,总价 120 万元,可申请 60 万元贷款, 房贷利率为 6% ,自备首付款 60 万?元,假定房屋的维护成本为 5000 元/年,年折旧率为 2% ,押金与首付款机会成本均为 3% 。?问:该房屋应该租还是购?
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