投资方案的比较.doc

房地产投资项目方案选择一、投资方案类型假如可以接受方案很多,而资金有限,则如何进行方案选择,以使有限资金得到最佳利用呢?值得注意是,方案之间关系不同,则方案选择指标与选择结果将有很大不同。为了正确地进行多方案选择,首先必须搞清方案之间关系,即方案类型。依据方案之间关系,可以分为独立方案、互斥方案与混合方案。(一)独立方案独立方案是指方案间互不干扰,即一个方案执行不影响另一些方案执行,在选择方案时可以任意组合,直到资源得到充分运用为止。例如想投资开发几个项目时,这些方案之间关系就是独立。更严格地讲,独立方案定义是:若方案间加法法则成立,则这些方案是彼此独立。例如,现有A、B两个方案(假设投资期为一年),仅向A方案投资,其投资额为200万元,收益为260万元;仅向B方案投资时,投资额为300万元,收益为375万元。若以500万元同时向两个方案投资,收益正好为635万元,则说明这两个方案间加法法则成立,即A、B两个方案是相互独立。(二)互斥方案互斥方案是在若干个方案中,选择其中任何一个方案,则其他方案就必须被排斥一组方案。例如在某一个确定地点有建商场、办公楼、住宅等方案,此时选择其中任何一个方案其他方案就无法实施,方案具有排他性,因此这些方案间关系就是互斥型。(三)混合方案混合方案是上述独立型与互斥型混合结构,具体说是在一定条件(如资金条件)制约下,有若干个相互独立方案,在这些独立方案中又分别包含着几个互斥型方案。例如某公司欲开发几个项目,而每个项目分别有几个方案,如A地块有、,B地块有、,C地块有、、等互斥方案。但由于资金有限,需要选择能使资金得到充分运用方案,这时就面临着混合方案选择问题。二、投资方案选择主要方法(一)。在某种资源有限条件下,从众多互相独立方案中选择几个方案时,采用评价指标应该是“效率”,通常“效率”可用下式表达:这里“制约资源”是广义资源,可以是资金,也可以是时间、空间、面积等,要依问题内容而定。因而,上述表达式不仅仅对投资方案有效,对其他任何性质独立方案选择都是有效评价指标。例如,在繁华地段开发商场项目,要求早建成早投入运营,则有限资源就是时间;如果出租仓库按体积计价,则有限空间就是制约资源数量。对于投资方案,这里所说“效率”就是投资方案内部收益率。。用下面问题为例说明如何进行独立方案选择。X公司现有资金2000万元,欲开发A、B、C三个项目。每个项目需求资金1000万元,预计投资收益平分别为10%、20%、30%,项目期限为一年。该公司如果不将此款用于开发A、B、C,运用于其他机会利率最高可达8%。X公司可以从中选择一两个项目作为投资对象,当然也可以都不开发,因而A、B、C三个方案对X公司来说是个独立方案选择问题。因为投资收益率最小者(10%)大于公司其他运用机会利率(8%),则对X公司来说,A、B、C三个方案都是有利方案。但X公司仅有2000万元资金,无法同时满足三者需求,于是X公司想从银行贷款以满足要求。假如有一家Y银行同意按年利率25%借给X公司1000万元,这时,X公司将如何决策?为了简捷无误地解答上述问题,下面介绍一种应用“效率”指标进行独立方案选择图解方法,该方法步骤是:(1)计算各方案利润与制约资源比率(这里为10%、20%、30%),该值即为资源“效率”。将各值按由大