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——个人购房按揭贷款管理办法——东阿农商银行DERCbank按揭:“按揭”一词是英文“Mortgage”的粤语音译,指以房地产等实物资产或有价证券、契约等作抵押,获得银行贷款并依合同分期付清本息,贷款还清后银行归还抵押物。起源:最初起源于中世纪英衡法体系中的一种法律关系,后于20世纪90年代从香港引入内地房地产市场,先由深圳建设银行在当地试行,之后逐渐在内地流行起来,因为在房地产领域频频出现并正式运用于文本,其含义逐渐演化成了“抵押贷款”,在国内已经被正式称为“个人购置商品房抵押贷款”。一、按揭简介——东阿农商银行DERCbank在借鉴英美法系尤其是中国香港地区的经验时,我们并没有全盘接受而是基于中国大陆的制度性因素对按揭加以改造,使之成为一种与英美法按揭不尽相同、但又有别于大陆法上的抵押制度的新型物权形式。近些年来,大家对按揭的认识是随着房地产业务的增加和房地产界的繁荣逐渐加深的,学术界已经对按揭“达成”了共识,按揭是指购房人(按揭人)将房产的产权转让给提供贷款银行(按揭权人)作为还款保证,购房人(按揭人)在还清贷款之后,银行(按揭权人)立即将房产产权转让给购房人的行为。在此过程中,按揭人享有房产的使用权。DERCbank——东阿农商银行区别:在中国现行立法中没有与“按揭”相对应的恰当的物权形式,这使得学者们对按揭的法律属性争论很大。不动产抵押权利质押让与担保针对以上三种观点,分析一下按揭与抵押、质押、让与担保之间的区别。DERCbank——东阿农商银行与抵押区别按揭与抵押的主要区别,在于借贷过程中是否发生了所有权的转移。其区别主要如下:(一)按揭和抵押在法律上的区别:所有权的转移当事人的法律地位享有的权益法律诉讼的身份DERCbank——东阿农商银行(二)目的及运作上的差异:按揭和抵押担保的基本目的在于保证债务的履行。但二者在目的和运作上仍有区别:1、按揭人按揭的目的按揭受益人按揭的目的理论上,按揭受益人是所有权人,较之抵押权人享有更多权益。2、在借款目的上,按揭人的目标指向和按揭物是统一的,借款的目的是购置房屋,取得房屋产权。抵押目的不是为了取得抵押物。DERCbank——东阿农商银行3、运作上的区别:房地产抵押办理程序按揭办理程序4、抵押和按揭牵扯的当事人不同:抵押一般牵涉两个当事人:抵押人和抵押权人,一般不再需要担保人,是单纯的“指物借钱”。按揭是按揭人在按揭受益人均未取得房屋所有权时进行的,需要原所有人或业主做中间人,以便实现钱、物、权分离状态下的动作。因此,按揭有三个当事人“按揭人、按揭受益人、按揭担保人”。DERCbank——东阿农商银行与质押区别(一)权利标的的范围不同质押在中国法律中只有动产质押和权利质押,不包括不动产质押,而按揭则以不动产为标的而设立。而且质权人实现质权的前提条件是债务履行期间届至而债务人不能履行债务,即质权人必须在债务履行期届至时方可能收取入质债权,而在债务履行期内质权人并不享有入质债权。但在楼盘按揭中,银行作为债权人在债务履行期间,即已享有购房人转让的期待权,而不像债权质押那样在债务履行期届满时方可以取得入质债权。因此将楼盘按揭定性为质押不妥。DERCbank——东阿农商银行(二)两者权利实现的方式不同质押的出质人如果不按规定清偿,那么可由质权人与出质上协议将其折价清偿,如协议不成的,质权人即可直接依法拍卖质物。按揭中的按揭人若不履行义务,即到期未还清本息时,通常的做法则是由房地产开发商以房屋原价的70%左右的回购价格将按揭标的回购,并将以回购款清偿按揭人未偿付的本息,若有第三人愿以高出原房价70%受让,则应由第三人购买。DERCbank——东阿农商银行与让与担保区别让与担保是大陆法系国家沿袭罗马法上信托行为理论并吸纳日尔曼上的信托行为成分,经由判例学说形成的非典型担保制度。学术上概念及德日等国较为普遍的担保方式。债务人将不动产所有权转移给债权人作为债务的担保,当债务正常履行后,标的物所有权再返还给债务人的担保形式。在中国实践中逐步发展起来的按揭作为一种新的物权形式要优越于让与担保。DERCbank——东阿农商银行