抵押物风险分析.doc

1 抵押物风险分析房地产( 含土地、在建工程) 因其具有位置不可移动、寿命长久、价值量大等特点,已成为商业银行发放贷款乐于采用和广泛接受的抵押物。为了保证贷款的安全,银行一般会要求对作为抵押物的房地产进行评估,然后按照估价结果所确定的价值,在一般不超过 70 %的抵押率范围内确定贷款额度。理论上讲,按此操作的房地产抵押贷款应该具有较大安全性, 但实际结果往往并非如此。大量的处置抵押物偿债实例表明,房地产变现收入往往并不能按评估价值弥补贷款本息,银行仍承受了相当大的损失。为什么按照符合估价规范的估价结果确定的抵押物价值并不能保证银行贷款的安全,如何正确理解和使用估价报告,如何测算出能够充分保障贷款安全的抵押权价值,根据工作实践,本文对上述问题作初步的探讨。一、银行抵押物潜藏的主要风险银行处置抵押物遭遇两大风险在借款人无力归还银行抵押贷款的情况下,抵押人同意以处置抵押物所得用于优先清偿借款人到期贷款,是银行以非诉方式实现抵押权的最快捷简约的途径之一。但是,银行受抵押人的委托,以自己的名义委托拍卖公司以公开方式处置抵押物(或称拍卖标的),容易导致下列两大风险: 一、对拍卖标的承担瑕疵担保责任的风险。拍卖标的瑕疵主要有产权方面的瑕疵和实物方面的瑕疵。根据《拍卖法》“委托人应当向拍卖人说明拍卖标的的来源和瑕疵”之规定, 银行在接受抵押人的委托后,以自己的名义与拍卖人办理委托拍卖抵押物手 2 续前,若由于自己的原因未向拍卖人详尽说明拍卖标的的瑕疵, 从而导致拍卖人未向竞买人披露拍卖标的瑕疵的, 则拍卖成交后, 一旦买受人发现拍卖标的存在未经披露的瑕疵并主张权利的,作为拍卖标的委托人的银行就容易被诉并应自行对拍卖标的承担瑕疵担保责任。二、无法如期交付拍卖标的的风险。该风险主要来自两方面的原因:一是抵押人主观方面的原因。由于银行对抵押人只享有他项权利而不是所有权,对于委托拍卖合同中的交付条款,只要抵押人不配合,银行就无法自行履行。因此,如果抵押物拍卖成交后,抵押人反悔,不配合办理拍卖标的的产权过户手续或腾空拍卖标的,银行就构成违约。另一是因拍卖标的被司法机关查封而无法交付。在抵押人与借款人同为一人的情况下,如果抵押人对外有多项负债,则其委托银行处置抵押物后,抵押物在拍卖成交产权过户未办妥前被司法机关查封的,往往导致拍卖标的无法如期交付,银行作为拍卖标的委托人只能承担拍卖标的不能交付的违约风险。上述两大风险,轻则应根据过错程度承担相应的违约责任,重则拍卖合同被解除,既应返还全部拍卖成交款又得赔偿买受人的实际损失。在抵押人同意通过非诉途径、以处置抵押物所得还贷的情况下,应当由抵押人自行委托拍卖公司拍卖。 1 、低租金、高违约成本导致抵押资产贬值若抵押物用于租赁,市场租金是抵押物市场价值的体现。一个租赁期长、租金严重低于市场租金且解约成本奇高的租赁合同, 及一个租赁期长、一次性付清租金的租赁合同将严重降低抵押物价值。根据物权法规定:订立抵押合同前抵押财产已出租的,原租赁关系不受该抵押权影响,即使实现抵押权,将抵押财产转让 3 给债权人或者第三人,抵押人与承租人之间原有的关系也不当然终止。长租期、低租金或一次性付清租金的抵押物银行在处置时将面临无法处置或只能以极其低的价格变卖给承租人(极可能是借款人的关联方)。 2 、处置难导致抵押资产贬值大宗抵押物(评估值在 1 亿元以上