贷款利率调整对房价影响分析.doc

贷款利率调整对房价影响分析:一、利率上调对开发商的影响开发商是房地产市场产品的生产者,利率上调对房价的影响主要体现在对房地产开发商住房供给的影响上,包括直接影响和间接影响两个方面。 ,即在土地开发、房屋建造和经营过程中,凝结在房地产商品中的活劳动与物化劳动价值量的货币表现。因此,从房地产价格的构成来看,房地产价格的基本构成要素包括:土地价格或使用费、前期开发工程费、建筑安装工程费、开发管理费、房地产开发企业的利润和税金等五项。从产业划分来看,房地产属于资金密集型产业,从事房地产开发需要大量的资金支持。从目前我国房地产开发的融资渠道可以看出,银行贷款是我国房地产开发资金的重要来源之一。银行贷款利率与房地产开发成本具有直接的关系,利率上调将会增加房地产开发成本,从而降低房地产开发商的开发利润,减少住房供给。但从实际情况来看,由于房地产行业具有自主定价、垄断竞争、刚性需求等特点,房地产开发商很容易将利率上升带来的成本增加转嫁给消费者。因此,可以说,利率上调对房地产开发商的直接影响微乎其微。 ,而开发利润最终要通过房地产产品销售来实现。因此,可以说,房地产开发商进行房地产产品开发建设最终目的是为了消费,通过消费来实现利润,从而进行房地产开发再生产过程。因此,房地产消费反过来会影响房地产生产。目前,我国房价收入比远远超过国际上规定的合理房价收入比,居民住房支付能力有限,因而,大部分购房者都一定程度上要通过银行贷款来融资。因此,利率上调直接增加了购房者的房贷压力,从而抑制住房消费需求。大量的住房消费性需求退出房地产市场严重打击了房地产市场的士气,使得房地产市场景气指数大大下降,从而影响了房地产开发商对未来房地产市场的预期。二、利率上调对消费者的影响利率上调这把双刃剑,不仅对开发商产生影响,更重要的是对消费者的影响。在现实情况中,消费者不但要承担利率上调直接带来的房贷压力上升,还要承担开发商的成本转嫁。因此,可以说,消费者是利率上调最直接的影响者,消费者对利率上调的反映也最为强烈,尤其是对那些“房奴”而言,利率上调无疑是雪上加霜。尽管单次上调幅度不大,但累计额度已经不小。以50万元15年期房贷为例,,,即便按最优惠利率计算,,,。联系到最近9个月内5次加息,还款额增幅已达10%。我,说明有能力购房的家庭主要是国内一小部分高收入阶层和境外人士。这一小部分高收入者由于过高的支付能力,住房消费通常是一次性消费,不需要通过银行贷款来实现住房消费需求。因此,可以说,利率上调对高收入阶层的影响也较小,主要是对中低收入阶层的影响较大,大部分因为利率上调而退出住房消费市场的都是中低收入阶层。据官方网站调查显示,在面对利率频繁上调的情况下,将近30%的人有推迟购房的打算。三、利率上调对投机者的影响投机需求是以短期盈利,甚至暴利为目的的市场炒作行为。利率上调在一定程度上会增加投机者的投机成本。但是,目前我国房地产市场正处于快速上涨时期,例如:深圳市2007年上半年房价上涨幅度高达3