甲级写字楼产品策划通.doc

专业资料专业专心专注甲级写字楼产品策划通金地中心作为金地集团开发的第一个国际甲级写字楼,在设计管理上并没有太多经验可循,许多问题是住宅项目中不曾遇到的,这里对于金地中心的设计全过程进行了梳理,探讨在写字楼项目的设计管理中,如何准确定位,如何打造具有竞争力的写字楼产品。第一章:写字楼的标准及分类一、写字楼的分类: 根据写字楼物业类型的不同,可分为: 1、标准写字楼:也是市场上最常见的写字楼。华贸中心 2、独立形象写字楼即每一栋写字楼出售给一家公司独立使用,可以说是为企业量身造,每一栋上面都有自己公司的标识,在对外宣传方面可以起到一个非常好的效果,同时在内部交通组织与使用方面也非常便利。北京置地星座 3、SOHO 办公专业资料专业专心专注尚都 SOHO 4、住宅产权写字楼,也就是所谓的商住楼,这种形式在市场上已极为普遍。 5、低密度办公写字楼这是位于北京北四环的森根国际,楼盘密度很低,仅为三层和四层的高度,很像写字楼中的 TOWMHOUSE 。二、甲级写字楼的标准: 标准国际甲级甲级地点主要商务区极好的可接近性主要的办公区好的可接近性开发商的背景经验丰富并且资金雄厚没有具体的要求总建筑面积超过 50000 平方米超过 25000 平方米商务配套设施 \运动设施和图书馆至少有所述服务配套设施的五种高质量的细节 2. 电梯等候时间 30 秒, 5 分钟运载能力 11% 以上。 米电梯等候时间 40 秒, 5 分钟运载能力 11% 以上。其余相同销售/出租仅用于出租,或者整层销售在销售和出租上没有限制智能化系统楼宇自动化系统综合布线系统:宽带专线、卫星接收及数据传送安防系统消防系统可供增中其它服务的预留空间(如专线数据、网络会议) 安防系统消防系统综合布线系统:宽带专线、卫星接收及数据传送物业管理由经验丰富的国际知名公司管理由经验丰富的知名公司管理` 三、关注细节、成就高端写字楼。谈金地中心的系统配置。(一)金地中心概况: 金地中心,位于北京东长安街、中央商务区(CBD )的核心区,东距国际贸易中心 800 米。金地中心由两栋国际甲级写字楼和连接两座大厦的三层商业裙楼组成。建设用地面积 万平方米,总建筑面积 15万平方米,其中地上总建筑面积 11万平方米,容积率 。金地中心的建筑、结构方案、初步设计、室内设计、幕墙设计均由 SOM 公司设计完成,景专业资料专业专心专注观方案设计由美国的SWA公司完成、灯光设计由美国BPI公司完成、标示设计由香港WaterMar k 公司完成,施工图设计由北京市建筑设计院完成。其中写字楼 A座总高度 168 米,35层,建筑面积 6万平方米,钢筋混凝土结构,层高 米, 净高 米,另设 100 高架空地板, VAV 空调系统。分高、中、低区共设 15 部客梯、 2 部转换梯、 2部消防梯。写字楼 B座总高度 102 米,27层,建筑面积 6万平方米,钢筋混凝土结构,层高 米, 净高 米,四管制风机盘管系统。共设 10部客梯(分高、低区)、1部消防梯。(二)金地中心的系统配置 1、空调系统设计办公空间的舒适度很大程度上依赖于空调系统的设计。金地中心的空调系统的设计方案经过了多种方案仔细研究和比较,最终确定了如下方案。 A、A楼采用 VAV 系统。 VAV 系统:变风量( Varied Air Volume ,简称 VAV )空调系统。 1)变风量系统有以下优点: (1)由于变风量系统通过调节送入房间的风量来适应负荷与使用情况的变化,所以能够节约风机运行能耗并减少风机装机容量。(2)系统的灵活性较好,易于改扩建,尤其适用于格局多变的建筑。(3)变风量系统属于全空气系统,具有全空气系统的一些优点。没有风机盘管凝水问题和霉变问题。 2)、A楼的 VAV 系统情况为:标准层分内外区,内区由于受外界气温影响很小,机器设备又不停散发热量。因此常年供冷。外区冬季由于外窗散热较大,供热能耗要求较大,所以采用风机供热的同时,进行热水盘管辅助加热。因此内外区温度可随意调节。不会出现冷热不均匀的情况。 B、24小时租户冷却水系统为满足电脑机房等某些特殊要求的房间的 24 小时的工作需要, A、B 座写字楼均单独设置冷却塔提供 24小时的冷却水,且屋顶的冷却搭、泵及机房预留的水冷空调器都提供三路供电,确实保证了机房空调的 24小时连续运转。。这也是考虑到国际型公司的需求而设置。专业资料专业专心专注 C、大堂的地板采暖 B 座大堂为两层挑空结构,主大堂为三层挑空结构,为了提高冬季大堂的舒适度,我们在这两个大