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2004年万科未来十年中长期规划主报告
万科未来十年中长期规划主报告
Version:2004-10-20
北京锡恩4>企业管理顾问公司
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万科未来十年中长期规划的主报告报告
背景:房地产行业发展的机会与挑战
万科第三个十年:在行业目标与行业标杆下持续领跑中国房地产业
在国际化视野下审视万科发展
万科未来十年的5>战略目标和核心价值观
万科未来十年的业务链规划与战略定位
万科未来十年四大战略
四大战略之一:30%行业增长
四大战略之二:聚集城市圈
四大战略之三:精细化细分价值
四大战略之四:产业化产品创新
万科的核心能力战略
背景: 房地产行业发展的机会与挑战
目录
北京锡恩企业管理顾问公司
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经济支柱特点--房地产投资占GDP比重持续增长
亿元
资料来源:2003年中国统计年鉴
92、93年中国房地产行业过热发展后国家对房地产进行有效控制,自1995年后房地产投资开始萎缩;
98年以后中国房地产投资开始复苏,占GDP比重保持持续增长,%;
北京锡恩企业管理顾问公司
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经济支柱特点—住宅销售额占GDP的比重持续增加
亿元
资料来源:2003年中国统计年鉴
92、93年是中国房地产行业发展历史上的过热阶段,住宅销售出现一个小高潮,随后销售开始下降;
98年以后中国房地产投资开始复苏,住宅销售占GDP比重开始持续增长,%;
北京锡恩企业管理顾问公司
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中国房地产行业的三个发展阶段:1994年之后房地产才真正作为一个产业出现
第一阶段(1978-1991年)
起步阶段
第三阶段(1993年6月至今)
调整阶段
第二阶段
过热阶段
房地产真正的作为一个产业是从1994年开始出现的,一批以服务体制外(市场经济)新兴阶层客户为目标顾客的民营房地产公司开始出现
资料来源:元富证券(香港)
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2003
3002
2001
2000
1999
1998
1997
1996
1995
1994
1993
1992
1991
1990
1989
1988
1987
1987-2003年中国GDP增长与房地产行业周期波动情况
GDP增长率(%)
房地产投资完成额增长率(%)
北京锡恩企业管理顾问公司
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民营房地产企业的崛起是行业走向市场化产业化的标志
北京锡恩企业管理顾问公司
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民营房地产企业的崛起大大改善了行业经营水平,使得行业利润走出负增长低谷
北京锡恩企业管理顾问公司
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民营房地产企业的崛起的另一面是一批体制不清管理混乱经营不善的企业被淘汰出局
北京锡恩企业管理顾问公司
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1998年取消福利分房为中国房地产行业持续增长提供了真正的市场竞争环境(需要在下面标出增长率)
万平方米
资料来源:中经网
1999-2003年的增长量是过去十年的增长量总和
北京锡恩企业管理顾问公司
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1998年取消福利分房为中国房地产行业持续增长提供了真正的市场竞争环境
个人购买
单位购买
北京锡恩企业管理顾问公司
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2003年房地产行业上市公司的利润水平大部分都远远高于全社会平均利润水平,这意味着还将有若干新竞争者进入房地产行业
资料来源:2003年度上市公司财报
目前全社会行业平均毛利水平区间
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行业规模最大的100家企业中年竣工面积普遍不到100万平米,这种小公司林立的现状说明房地产公司是在普遍的低水平层次竞争
中国房地产行业百强企业开复工面积规模分布情况
房地产行业百强企业中开复工面积超过200万平米的仅3家,大部分企业开复工面积低于50万平米;
百强企业年度竣工面积的均值不到30万平方米,百强企业中只有万科集团和合生创展的竣工面积在100万平方米以上;
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绝大多数房地产都是区域性企业,并且集中在上海、广东、北京三地
03年销售额超过20亿的部分企业名称
企业总部所在地
业务区域
万科
深圳
深圳、北京、沈阳、武汉、成都等
绿地
上海
上海、南昌、合肥
招商地产
深圳
深圳
富力地产
广州
广州、北京
顺驰
天津
天津、北京、上海、武汉等
合生创展
广州
北京、上海、广州、天津
陆家嘴
上海
上海
中海
深圳
深圳、香港
中国SOHO
北京
北京
万通
北京
北京
广州恒大
广州
广州、北京
北京城建
北京
北京
首创