武汉金银湖房地产项目立项建设可行性研究论证报告.doc

武汉东西湖项目可行性研究报告二零零壹年三月十五日目录` 项目决策背景及摘要一、外部环境二、内部因素第一部分:项目及周边概况?宗地位置?宗地现状?项目周边的社区配套?周边环境与景观?大市政配套?土地升值潜力初步评估。?立即开发与作为土地储备优缺点分析第二部分:法律及政策性风险分析?项目用地取得土地使用权的法律手续现状描述?合作方式及风险评估第三部分:市场分析?东西湖区住宅市场分析?东西湖区内供应产品特征?东西湖区内市场目标客层研究?产品定位及建议第四部分:规划建议?规划设计的可行性分析?规划设想第五部分: 工程及销售计划?工程计划: ?销售计划: 第六部分:投资收益分析?成本预测?税务分析?投资测算?项目利润测算?售价、容积率、成本变化对投资利润的影响?现金流量测算第七部分: 管理资源配置?机构设置: ?人力资源需求及解决: 第八部分:综合分析与建议?项目优势?项目劣势?结论及建议项目决策背景及摘要第一部分: 外部因素作为华中地区的经济、贸易、金融、文教、信息中心, 武汉人口众多、交通方便、经济基础雄厚, 具有发展住宅的优越基础; 东西湖地区( 含金银湖区) 地理位置和交通条件优越, 区政府对万科的进入持非常欢迎的态度,并提供了比较优越的条件。?武汉市现辖 11 个城区,2 个郊区,1 个经济技术开发区。总人口为 740 万人, 其中非农业人口占 59% 。人口密度为 874 人/ 平方公里,是华中地区最大城市; (地理、人口) 配武汉市区图武汉市位于江汉平原东部,处于中国经济地理的核心位置,长江及其最大支流汉水在市区交汇,将武汉市区一分为三, 形成了汉口, 汉阳和武昌三镇鼎立的格局, 市区及郊县总面积为 平方公里。武汉市是中国历史文化名城之一; 中国中部地区的工业、金融、商业、科学和文化教育中心; 中国集铁路、水路、公路、航空、邮政和电信于一体的重要枢纽。?武汉市—第四增长级;武汉市经济总量在全国副省级以上城市中位列第九,综合实力第六, 99年 GDP 占全国及湖北省的比重分别为 % 和 % 。(经济实力) 2001 年计划摘自《武汉市“十五”发展纲要》?武汉市整体房地产市场处于稳步攀升期(房价由于安居适用房而偏低、目前的好转趋势) 武汉市1997-2001年总GDP、人均GDP、可支配收入增长图 915 1016 1086 1207 1355 1654 1777 1928 5570 5912 6262 6763 7304 2206 0 2000 4000 6000 8000 10000 12000 97年 98年 99年 2000年2001年(计划) 人均可支配收入(人民币元) 人均 GDP(美元) 总GDP (人民币亿元) 824 330199132 941 347216230 1114 377244133 0 200 400 600 800 1000 1200 98年 99年 2000年施工量竣工量销售量空置量?东西湖区(含金银湖区)交通条件及自然环境优越,是武汉市建设新经济增长带、导入旧城区人口的重点区域, 进行大规模住宅开发符合武汉市整体发展规划、武汉市十五发展规划( 2001-2005 ); (武汉发展最快的区,去年的总财政收入局全市之首, 对万科非常欢迎) (配表示优美环境和发达交通的图片) 根据武汉市第十四届人民代表大会通过的《武汉市国民经济和社会发展第十个五年计划纲要》,在 2001-2005 年第十个五年计划期间,武汉市将构筑城市空间布局和功能分区,形成都市繁荣圈、都市实力圈和都市辐射圈。都市繁荣圈重点推进商贸金融区、都市景观区的建设; 在都市实力圈加快形成以东湖新技术开发区、武汉经济技术开发区和吴家山海峡两岸科技产业园为主要增长级的新的经济增长带; 在市郊和远城市重点推进具有一定规模并组团式布局的卫星城建设,发展市域城镇体系。按照纲要, 十五期间, 配合旧城区成片改造, 疏散旧城人口密度, 创造城市人居环境, 重点在二环线以外地区开发建设一批规模大、环境优美、管理先进的居住新区。争取五年开发建设量达到 2000 多万平方米, 居住人口 100 万人左右。要形成适应不同层次居民的有效需求, 具有成片开发和多层次住房供应特色的大型示范性居住新区。详见附件: 1、《武汉市城市总体规划》 2、《武汉市十五规划》 3、《东西湖区概况及规划》第二部分: 内部因素: 进入中心城市,向四周扩散,是万科既定的发展策略;重点开发武汉,可以发挥其华中地区中心城市的区位优势,逐步延伸至郑州、长沙、南昌等地; 配全国地图(表示武汉向其他扩散的地理图) 随着城市人口向郊区转移的加速,城郊结合部将更进