旅游地产异地营销.doc

异地营销,就是近几年旅游房地产常用的营销手法,旅游房地产,在做好项目当地的营销,更加注重就是异地营销。到现在为止,异地营销没有一个完善管理方案与路线,房产新政调整对购房人条件限制,楼市低迷,有价无市,旅游房地产主要销售途径就是异地客户购房。新政后致使旅游地产项目在异地加大了营销成本与力度。对旅游房地产异地营销渠道与策略,我个人概括几点供于参考:旅游作为国家战略,作为国家主要发展计划,旅游房地产业欣欣向荣。旅游房地产就是建立在旅游景观优美风景区区域,或就是靠近山景、海景与湖景,开发以旅游、度假、养老为一体休闲旅游项目。产品有度假别墅、度假公寓、度假酒店、产权式酒店、产权式公寓等。旅游房地产开始时只就是以产权式酒店与产权式公寓为主要产品,后来才演变为商品化的度假别墅与度假公寓,销售渠道就是以来旅游的客户为主要群体,然后逐步发展到异地销售,才出现异地分销,异地营销推广,也就就是今天的异地营销新名词。说到异地营销,也真复杂,项目不在当地怎样来销售,摆在异地面前只就是一个楼盘模型与户型图,靠着销售员介绍,把有望客户从千里之外引导到项目所在来销售,整个程序多,成本高,难以协调。总之。异地营销困难比想的更难。旅游房地产从2006年开始先以城市小规模发展到以景观的大盘,目前,集着全国著名房地产开发公司占据着所有旅游山景、海景与湖景,雅居乐集团、富力集团、恒大集团、新世界集团、中粮集团、中信集团、中铁集团、鲁能集团在海南、山东、云南各个山景、海景与湖景建起了大量自己风格的旅游房地产项目。每个项目占地面积从几百亩至几万亩,,其产业链不单纯就是以度假住宅为主,现都就是以综合项目建设为主,包括:旅游、度假、居住、游艇、景观等。她们的营销主要以异地直销与分销为主。下面重点介绍旅游房地产销售的几点营销渠道:一、异地营销,直销与分销异地营销,就是项目开发商都在全国不同地区设立直销队伍或分销队伍,异地营销的目的就就是利用异地资源与客户为项目销售。直销就是由项目派往各区域的销售队伍,直接归属项目营销中心管理与指挥,就是项目异地销售部。目的就是直接营销与管理,便于掌握一手客户资源,了解异地市场,随时可以调整营销方案与策略。但目前海南大楼盘才启动异地直销,小楼盘一般都没有设立。分销就是旅游房地产中小项目目前最常用的营销手法,通常分三级分销(代理)。1、一级为总分销(也称总代理),与开发商签订代理合同与分销合同,负责项目现场销售,以及异地的销售。总分销一般由当地比较优秀的代理机构担任,她们在异地都设有销售部或合作代理机构,总分销与开发商就是发生直接代理事项,执行传达与传播项目营销策略,实施异地营销计划,接送异地输送来项目瞧房旅游客户。2、二级分销,分当地与异地二级分销:(1)当地分销,在项目所在地区的设立的分销销售部(比如在海口、三亚、青岛、威海、昆明),由总分销统一管理,二级分销的营销推广活动、销售策略就是根据当地情况实施,与总分销一起执行。(2)异地二级分销,在不同的省份成立,二级分销都设立在省府所在地,由总分销统一管理,二级分销的营销推广活动、销售策略,直接按总分销整体营销策略计划执行,但也要根据异地的实际情况分阶段实施。(3)三级分销,就是在二级分销下面二三线城市,由二级分销机构发展的分销子分销公司。主要任务为二级分销拓展销售任务,也就是最基层的销售机构,二级分销一般在二三线城市选