房地产基础知识.doc

房地产基础知识.doc第一章:房地产基础知识作为一个优秀的房地产销售人员,有必要对房地产相关的基础知识有个全面的了解。一、 名词解释◎房地产:房产和地产的总称。是由土地、附着在土地上的各类建筑物、构筑物和其他不可分离的物质及其权利构成的财产总体。•房地产的特性:位置固定性、地域的差别性、高值耐久性、保值增值性。◎地块性质:我国是实行地地社会主义公有制的国家,即全民所有制(国有土地)和劳动群众集体所有制(集体土地),一般个人和团体是不拥有土地的所有权。楼盘建设所使用的土地仅是拥有其土地的使用权,而出让,转让和划拨是我们获得土地使用权的三种方式。•出让:出让是国家将国有土地使用权在一定年限内出让给土地使用者,由土地使用者向国家支付土地使用有权出让金的行为。通常,我们将土地使用权的出让称为土地的一级市场。•土地使用权的最高年限:1、 居住用地70年;2、 工业用地50年;3、 教育、科技、文化卫生、体育用地50年;4、 商业、旅游、娱乐用地40年;5、 综合或其它用地50年。它的出让金有按土地面积计算的,也有按建筑面积计算的。•“划拨”划拨即县级以上人民政府依法批准,在用地者缴纳补偿、安置等费用后将该幅土地交其使用,或者将土地使有权无偿交给土地使用者使用的行为。•五证:《国有土地使用证》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建设工程施工许可证》、《商品房销售预售许可证》。•二书:《新建住宅质量保证书》、《新建住宅使用说明书》。◎三通一平:水通、电通、煤气通、场地平整。•七通一平:通上水、通下水、通污水、通电力、通电讯、通煤气、通交通、场地平整。•定金:我国法律对“定金”有明确规定。《中华人民共和国民法通则》、《中华人民共和国担保法》均规定:当事人可以约定一方向对方不履行约定的债务,应当双倍返还定金。•订金:我国法律对“订金”没有做出规定。在房地产行业常常也称作“诚意金”,是在正式交纳定金之前,交纳有效期较短的“少量定金”,数额一般较短,只要收取“订金”的一方认可,如交纳“订金”可以退还,所以“订金”不具有惩罚性。•建筑面积:对一栋楼来讲,是指房屋各层面积的总和,而每层建筑面积则是按建筑物勒脚以上外墙的水平截面面积计算的。对一套单元来讲,每套单元的建筑面积等于套内建筑面积与分摊的公用建筑面积之和。其中套内建筑面积包括套(单元)内的使用面积,套内墙体面积和阳台建筑面积三部分;分摊的公用建筑面积包括公共门厅、走道、电梯井、楼梯、设备间等等,但它仅限于本栋内的公用建筑面积,与本栋房屋不相连的公共建筑不得分摊到本栋房屋内。•套内建筑面枳:房屋按套(单元)计算的建筑面积为套(单元)门内范围的建筑面积,包括套(单元)内的使用面积,墙体面积及阳台面积。•公摊面积:各产权主体共同占有或共同使用的建筑面积,指各套(单元)以外为各户共同使用,不可分割的建筑面积。◎占地面积:建筑所规划用土地之总面积。•屋高:下层楼面至上层楼面垂直高度。◎正负零:海平面高度水平位,通常为出地面。•住宅按建筑层数划分:1~3层为低层;4〜6层为多层;7〜9层为中|局层;1()层以上为周层。对于高层建筑,国际上通行的做法是划分为4类:1、 低高层建筑:层数为9〜16层,建筑总高度25〜50m;2、 中高层建筑:层数为17~25层,建筑总高度25~75m;3、 高高层建筑:层数为26〜40层,建筑总高度75〜1