商铺理财完全手册之商铺投资篇.doc

商铺理财完全手册
商铺理财完全手册之商铺投资篇
一、***2005商铺投资调查
***每年年初都会就中国商铺投资市场的基本状况针对国内商铺投资者、经营商户及专业人士进行网上问卷调查,此次特别从2005年3月18日进行的“***2005商铺投资调查”返回的29560份问卷结果进行数据统计,结果如下:
1、常用理财方式
(1)、在总共票数当中,%的选择商铺投资,其次是商铺经营,%。另外在住宅、写字楼投资和证券、%%。   
(2)、结合投资回报和投资风险两方面的因素,以及中国零售业的飞速发展,商铺经营投资成为投资人的首选。
2、是否投资过商铺及投资总资金规模?
%的被访问者曾经进行过商铺投资,在愿意填写投资金额的当中,%,%,其中50-100万(一、二线城市一般商铺的销售总价格)%。
3、是否考虑跨区域投资?
(1)、超过半数的人会考虑跨区域投资,%。
(2)、有鉴于此,跨区域的推广和炒做成为必要。
4、商铺投资类型偏好

在对上述各种商铺类型的投资偏好调查中,投资人对商业街的偏好最高,%,这和商业街往往是城市商业地标、经营独立的原因有关;其次是住宅底商和社区类商铺,%%,这是一个发展趋势,随着商业中心的商业项目的逐步饱和,商业项目的开发逐渐往社区方向转变,和投资人的偏好无太大关系;相对纯商业类商铺而言,写字楼的吸引力非常弱,%;市场类商铺的比重较少,可能是由于目前市场类商铺供应较少、另外被访问人对“市场类商铺”理解比较模糊的缘故。
5、国内商铺投资热点地区

大家一致认为国内最具投资潜力的区域仍然集中在几个经济发达区域:以上海为核心的长三角(华东)、以广州深圳为主力的珠三角(华南)。这两个区域对投资人有比较明显的吸引力;华北、华中、渤海湾以及西南等内地区域旗鼓相当,相对均衡;另外,东北和西北的吸引力相对最弱。
6、感兴趣的商业经营类型

在被访问的会员中,经营类型所占比例比较靠前的有餐饮/酒吧、专业店、专卖店、百货(日常百货用品)等投资相对较小、需求相对较大的领域,所占比重均在10%以上,另外,%,足以说明人们对开店经营的特别关注。因此,投资知识和经营知识将有越来越大的需求。
二、中国商铺投资区域、城市排行榜
    当前,全国各地商铺投资、投资热度不减,但很明显不同区域、不同城市商铺投资的状况显著不同:
    1、热点商铺投资区域排行
    根据***2005商铺投资调查的结果,长三角地区依然是中国商铺投资最热点的地区,这个结果和2004年的调查结果完全相同,华东地区、珠三角、华南地区紧随其后,其次是华北地区、华中地区、东北地区和西北地区。需要特别指出的是2004年的调查结果中,东北地区和西北地区仅排在长三角之后,可是今年却排在最后,说明市场对东北地区和西北地区的商铺投资兴趣发生了根本性变化比较谨慎;另外,2004年排在倒数第一的华北地区今年排在中间的位置,这说明商铺投资市场对包括北京在内的华北地区的商铺的关注度有了很大的提升。
    2、热点商铺投资城市排行  
    根据***2005商铺投资调查的结果,按照投资热度降低的顺序,热点商铺投资城市排行如下:上海、温州、杭州、苏州、珠海、广州、北京、天津、武汉、沈阳、大连、西安、银川、呼和浩特、兰州等。
    3、商铺投资风险城市排行
    根据***2005商铺投资调查的结果,长三角地区、西北、东北城市商铺的售价和当地的消费水平相比较,整体偏高,换言之,这些地区城市商铺的投资风险阶段性来看,比较高;其他地区商铺价格和当地的消费水平相比较,或者属于合理,或者属于有上涨潜力。
    需要指出的是:上述宏观观点,并不意味着商业地产项目个案风险不存在。
三、商铺投资四步骤
1、第一步:准确判断商铺类型商铺的类型,按照所属项目的开发形式不同可以分成以下八大类:
(1)、商业街商铺   商业街沿街两侧的铺面及商业楼里面的铺位都属于商业街商铺。按照经营商品的类型,可以划分为专业商业街商铺和复合商业街商铺,专业商业街商铺如三里屯酒吧街商铺,复合商业街商铺如王府井商业街商铺等。
(2)、市场类商铺  “市场”是指各种用于某类或综合商品批发、零售、经营的商业楼宇,有些是单层建筑,大多是多层建筑。这类市场里面的铺位即我们所谈的市场类商铺。按照经营商品的复合程度,可以分为专业市场商铺和综合市场商铺。专业市场商铺如京温市场的商铺,综合市场商铺如万通新