工业用地评估操作指南.doc

工业用地评估操作指南(草稿)前言工业用地评估就是房、地产评估工作中相对简单的一种类型,本文基本抛开书本,以评估实务为出发点,总结了工业用地评估、审核中遇到的多数情况,初学者通过阅读本教程,会极大的缩短获取评估经验所需时间,如能配合理论书籍学习,会收到更好效果。概论1、土地使用权分类土地使用权按类型分为集体所有、国有二大类,其中国有包括出让、划拨、租赁、授权经营、作价出资五种,评估实践中常见的就是出让、划拨二种,其她几中用地因为比较少见,拟另辟专题,本文着重于出让、划拨二种使用权类型的评估阐述。2、土地使用权价值构成理解土地使用权评估的基础在于了解土地使用权价值构成,完整土地使用权价值分为三大类,拆迁补偿款、基础设施配套费、土地出让金。出让地价值构成包括上述三部分;划拨地价值构成包括上述前二部分,初步解释如下:拆迁补偿款就是指对于原土地使用方的补偿,在农村,补偿对象包括土地本身(土地属于生产资料,如同机器设备)、地上附着物(青苗-尚未收割的农产品、房屋、水井、果树等)、人员安置三部分,在城市,补偿对象主要为旧有房地产。拆迁补偿有二种方式进行:一就是由土地拟取得方与原土地使用方签订拆迁补偿协议,并将拆迁补偿款直接支付给原土地使用方,当地国土部门不参与此过程,此时土地拟取得方与当地国土局签订的《国有土地出让合同》中的地价款为不完全地价,仅包括出让金与基础设施配套费,此类情况多在偏远地区发生,土地为零星开发;二就是由当地国土部门与原土地使用方签订拆迁补偿协议,拟用地方不参与此过程,拆迁补偿款通过当地国土部门转手交给原土地使用方,此时《国有土地出让合同》中的地价款为完全地价,包括拆迁补偿款、基础设施配套费、土地出让金三部分,此类情况多在近郊区,土地为当地政府成片开发。基础设施配套费就是指宗地红线外通上水、下水、强电、弱电、通路等所需支付的成本费用,有二种方式进行:一就是由当地政府组织建设,各种水、气主干管网及电缆沿道路两侧铺设,工程无需拟用地方参与,仅需向当地国土部门缴纳价款,各市均会出台文件规定缴纳标准。此类情况多在较为成熟的城市规划区内。二就是由拟用地方自行组织施工建设,比如将开闭站或变电站的电缆自行引至用地红线内的变配电站,自行打井取水等,此类情况多在偏远地区,此时基础设施配套费表现为工程成本,往往体现在固定资产-构筑物或管道科目中。收取基础设施配套费有些借鸡生蛋的意思,虽然机场建设费已经取消,但基础设施配套费不可能被取消。土地出让金就是指国家做为土地所有者应收取的价款以体现所有者权益。3、土地使用权取得的一般方式出让用地:当地国土部门将可利用土地通过媒体发布公告,拟用地方通过招、拍、挂方式(工业用地基本为挂牌方式)参与竞价,竞得后,拟用地方与当地国土部门签订《国有土地出让合同》,缴纳地价款及契税,缴纳完毕后,取得《国有土地使用证》。划拨用地:拟用地方向当地计委(发改委)提交项目使用土地申请,批复后,着手进行拆迁补偿工作,完毕后即取得《国有土地使用证》。评估准备工作1、取得《国有土地使用证》、《国有土地出让合同》、拆迁补偿协议、曾做过的估价报告、了解入账成本构成《国有土地使用证》就是正式的权属证明文件,当委估宗地刚刚签订《国有土地出让合同》,尚未来得及取得《国有土地使用证》时,《国有土地出让合同》也可以做为权属证明文件,但效力上不如《国有土地使用证》,按