写字楼营销基础知识.doc

写字楼营销基础知识.doc写字楼营销基础知识架构一、 定义:写字楼就是与业商业办公用楼的别称,即办公用房,指机关、企业、爭业单位行政管理人员,业务技术人员等办公的业务用房。严格地说,写字楼是不能用于住人的。二、 分类:写字楼:基本上只有办公一种功能,部分底层或裙楼商业,没有其他功能;商住写字楼:是指既能提供办公,同时又能提供居住的写字楼,较纯写字楼工程复杂度高,需耍提前预留较多上下水管线,加设隔墙,结构成本投入较多;综合性写字楼:是指以办公为主,同时乂具备多种,女口:公寓、一商场、展厅、餐厅、酒店等多种功能,一般分层设计。根据区位、交通状况、建筑规模、装修标准、设备及办公空间情况、配套设施、客户情况、物业公司等因索综合评定为:顶级写字楼;甲级写字楼;乙级写字楼;丙级写字楼。部分关键词:5A智能化系统、标准层,核心筒(中心筒式、双侧筒式、单侧筒式、外筒式)、客梯分类(奇偶分区、高低分区、双层轿厢、快速梯与分组梯结合式、立体电梯厅)、卫生间设计标准、中央空调与VRV空调(分户计量、24小时办公、独立新风系统)、弱电智能化、写字楼形象影响因素(交通、开发商的实力、规模定位、品质档次、政府支持、进驻企业、物业管理、裔务配套)。思考:?三、目前我国写字楼的发展概况、成都写字楼宏观市场情况、成都典型在售写字楼分布。四、市场城市条件分析城市的地理位置、四至、面积、地形、地势、交通状况、城市规划、城市发展目标等基本情况,项目用地在城市规划屮所处的位置。经济环境分析:当地GDP增长情况、三大产业发展状况、社会固定资产投资、外资利用、进出口贸易、地方财政收入与支出、居民生活水平、消费品零售额、企业注册情况等。政治环境分析:影响房地产业的政策主耍包括:土地政策、房地产金融政策、房地产税收政策等。对政策的滞后性也要进行分析。整体楼市状况描述:对整体楼市的发展趋势,量价表现进行分析,判断楼市所处阶段及发展趋势。写字楼市场分项分析1,分布状况分析2,供应状况分析3,需求状况分析竞争分析A、 先明确竞争对手再分析明确的标准包括区域、档次、价格、客户来源几个层面。B、 先分析现有竞争对手再分析未来竞争对手。五、项目本体地段价值分析:淌圈位置、商务氛I韦I、交通条件。项目产品要素分析:1,项目规模:口身规模,与其他业态的纽合规模2,外观形象及其可见性3,硬件设施4,人堂及屮央空调5,产品配置6,环保节能7,项目配套项目服务价值分析物业管理、设备设施、治安消防、潇务服务。目标客户分析对潜在客户进行分析、对典型写字楼客户进行分析、对各类型客户进行分析、对各行业的企业进行分析、对客户的需求特征进行分析客户关注点:生产工具(提高生产力)、投资工具(保值、增值)、经营效率(这个区域是否能提升企业经营的效率)、形象(面子,这个写字楼是否比原來的或其他写字楼更适合公司的形象耍求)、经营成本(是否有助于节省企业运营的成本)。行业关注点:关注:物业形彖及档次;对网络、空调等设施具有口身行业的要求,是否满足日丿丐公司经营;物流类和电子通讯类公司:比较关注行业的聚集;金融类和服务类公司:比较关注行业相关客户群的进驻情况;服务类:关注舒适的办公环境;实业类:是否经济实用;六、写字楼的营销手段封顶前